房地產企業稅務知識培訓內容

❶ 總結下房地產稅務要注意哪些

一、房地產企業稅收中的常見問題：

(一)提前確認收入，預交、虛交稅款。政府或稅務部門在完不成收入增長目標或稅收任務的情況下,往往通過約談、先征後退、承諾給予其他政策優惠等方式。要求資金周轉相對較為靈活的房地產企業將應於下年度入庫的稅款提前徵收入庫；或在無稅源的情況下,虛交稅款。

(二)推遲結轉營業收入，延時納稅。審計中發現此為房地產開發公司少交稅款的常見手法，主要表現為不按時結轉經營收入、將售房款長期掛預收收人或放在其他應付款等科目；在進行收入結轉時，只將購房首付款結轉收入，不按合同約定的收款期及時確認收入；購房人提前交納房款時，不按實際收款日期確認收入實現等。

(三）利用「往來」科目隱瞞收入，偷逃稅款。根據《房地產企業所得稅管理暫行辦法》規定。房地產企業的收入總額應包括生產經營收入和其他收入。其中，其他收入包括：商品房售後服務收入、材料銷售收入、無形資產轉讓收入、固定資產出租收入及其他代有關部門收取的代收費用等。審計中發現，企業經常把其他收入通過往來款核算，以逃避納稅義務。此外，在銀行按揭款上做文章的企業也不在少數。根據國稅發(2006)31號文件規定「採取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收人額，其首付款應於實際收到日確認收入的實現，餘款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。」某些房地產公司利用金融按揭貸款售房方式的特殊性，將銀行按揭款項記人其他應付款，不作預售收入處理，從而隱瞞收入、偷逃稅款。

(四)利用不同項目間成本混轉調減利潤，偷逃稅款。某些房地產企業往往同時開發好幾個項目，有的處於預售階段，有的項目已基本結束。多個房地產項目同時進行，應分項目核算成本。某些房地產公司往往故意將幾個開發項目的成本混在一起，結轉成本時，不是按權責發生制及配比原則進行，而是在各項目間「隨意」調整，以達到明虧暗贏的目的。

(五)利用「預提費用」賬戶，虛增成本、調整利潤。稅法規定，預提費用年末不得留有餘額，但對開發建設周期較長的房地產開發項目的預提費用。則應區別不同情況處理。房地產公司該賬戶年末往往存在大量結余。主要採取兩種方式虛增成本：一是對於因地方政府及有關部門優惠政策而少付或不付各項費用仍照常提取，而不是按實際支付額列支。二是提取國家已取消的收費。

(六)利用借款利息偷逃稅款。房地產公司在項目開發前期，動用資金較大，籌集資金渠道較多。有的通過銀行借貸、有的從企業拆借，還有的由企業職工集資，根據稅法規定，開發企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，屬於成本對象完工前發生的，應配比計入成本對象；屬於成本對象完工後發生的，可作為財務費用直接扣除。實踐中房地產公司往往將發生的利息全額進入開發成本．並且有些借款利率大大超過同期銀行貸款利率水平。另外，有的房地產公司從其投資方(同為房產經營公司)融入資金的借款利息全額扣除。而根據稅法規定，開發企業將自有資金借給全資企業(包括分支機構)和其他關聯企業的，關聯方借入資金金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，准予按金融機構同類同期貸款基準利率計算的數額內稅前扣除。此外，由於收息方要繳納營業稅、城建稅、教育費附加及個人所得稅等，為協同逃稅，房地產開發公司又出現了新的手法，即採取以低價房款先行售給借款企業或個人，後由其以出售二手房並與購房者到開發公司更名的方式套取現金、取得利息。

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二、審計對策

(一)提高審計人員的綜合業務素質。處在審計一線上的審計人員必須熟練掌握各項稅收政策、會計知識及相關法律法規，並提升計算機輔助審計水平。只有這樣，才能在審計實務中不斷增加審計經驗，提高計算機分析數據水平和效率，練就一雙「火眼金睛」，才能查處房地產企業偷稅問題、查證房地產企業稅收征管質量的問題。

(二)充分利用綜合信息。一是利用以前年度納稅電子資料進行同一納稅人近年數據對比分析．以發現稅種變化異常等問題。二是注重外調工作，善於發現新的問題。如到房地產交易中心獲取房地產項目預售和銷售方面的信息。注意搜集網上和報紙雜志上的樓盤廣告，以購房者身份到售樓處了解項目銷售進度、實地查看樓盤建設情況等。三是多層次、多視角、多領域收集匯總有價值的信息材料。沿著房產立項、開發、銷售等業務環節，對稅務機關以外房產、建設、交易、按揭銀行等諸多第三方的信息進行採集分析等。

(三)結合審計實踐。

1、提高選案環節針對性。如對預征虛征稅款問題，前期征管數據分析尤為重要．通常稅收任務重的分局存在此類問題的可能性較大。通過對比分析其征管數據中12月份稅收佔全年的比例，配合進一步數據分析，往往准確性很高。如：一是篩查入庫日期與稅款所屬期在同一個月的電子數據。正常情況下，稅款入庫日期應在稅款所屬期的下一個月，如果出現12月份繳納稅款所屬期為12月的稅款，則存在預征稅款的嫌疑。二是篩查同一個月多次申報的電子數據，同一納稅人在一個月份中對同一稅種應只申報繳納一次。如果存在同一月份，特別在12月份對同一納稅人申報並徵收2筆以上稅款的紀錄。往往也存在預征稅款嫌疑。三是查找大額、整數入庫稅款紀錄，這些稅款往往以倒算的方式算出納稅基數，因為正常申報繳納稅款很少出現整數，可在查找出整數稅款的基礎上，再落實該稅款申報繳納的真實性、合規性，四是有的房地產企業，根據審計人員平時的了解，處於剛起步甚至項目尚未動工階段，年末若突然出現大額營業稅等稅款入庫，很可能有虛交稅款的嫌疑。

2、重視實物信息核查。重點抓住項目數量、開發面積、開發地點、單位價格等四個環節。具體包括全面核實納稅人實際參與開發的項目數量、開發面積，各項目的開發地點，與該項目的「竣工驗收證明書」、「土地規劃許可證」、「土地出讓(轉讓)合同」、「竣工驗收時間」等資料進行核對、核實項目的可售商品房面積，如通過抽查開發項目的回遷安置協議、聯建協議、房屋銷售合同，並根據開發項目坐落地點等客觀情況判定回遷，聯建商品房面積的真實性及可售面積的真實、核實開發項目的銷售單價與同期市場價格相比是否異常等。

3、加大售房合同檢查力度延伸審計具體企業時，將售房合同與經營收入相核對，審查是否存在未按合同規定結轉收入的問題。警惕往來賬戶，重點是掛賬的應付款付款項及借款項目。對發生金額較大的業務要特別重視，審查是否將售房款廢往來賬戶而未結盟轉收入，或提取已減免的各項收費及亂進利息虛增成本等問題。

4、加強全面審查。不放過任何有關的蛛絲馬跡，謹防稅務機關協同房地產開發企業，共同抵防審計人員的做法。(高連雲<青島市審計局>)

❷ 房地產企業稅務問題

契稅好像和你關系不大吧 最多是代繳一下
銷售普通標准住宅：
銷售稅金及附加及印花稅 ①=5000×5%×（1+7%+3%+0.05%） =287.5萬元
扣除項目金額合計=3400+287.5=3687.5萬元
增值額=5000-3687.5=1312.5萬元
增值率=1312.5÷3687.5×100%=35.6%
適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為 1312.5×30%=393.75萬元
所得稅：（5000-3400-393.75-287.5）*0.25=229.69
總稅額為：287.5+393.75+229.69=910.94萬元
銷售豪華住宅：
銷售稅金及附加①=5800×5%×（1+7%+3%+0.05%） =333.5萬元
扣除項目金額合計=3400+333.5+800=4666.5萬元
增值額=5800-4666.5=1133.5萬元
增值率=1133.5÷4666.5×100%=24.3%
適用30%的稅率，因此繳納的土地增值稅為 1133.5×30%=340.05萬元
所得稅=（5800-333.5-340.05-3400-800）*0.25=231.61
合計：333.5+340.05+231.61=905.16萬元
通過上述計算可以看出，籌劃後比籌劃前少繳納了5.78萬元。

❸ 房地產行業涉及到的稅種

稅種包括：契稅、個稅、營業稅、印花稅。

房產交易涉及的稅收是指在房產交易過程中買方按國家規定徵收一定比例的稅收，根據地區的不同稅種和稅收比例也略有不同，主要稅種有：契稅（按交易價1%~3%徵收）、個稅（按交易價1%徵收）、營業稅（按交易價5.55%徵收）、印花稅（按交易價0.1%徵收）。

其中契稅是必交的；個稅徵收兩個條件滿足其一就徵收：

（1）原主擁有兩套以上（含兩套）房產的

（2）原房證的出證日期，一般是出證日期5年以內的，營業稅是按原房證的出證日期決定的，一般是出證日期2年以內徵收，2年外不收。

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1、房產稅屬於財產稅中的個別財產稅，其征稅對象只是房屋；

2、徵收范圍限於城鎮的經營性房屋；

3、區別房屋的經營使用方式規定征稅辦法，對於自用的按房產計稅余值徵收，對於出租房屋按租金收入征稅。

注意房屋出典不同於出租，出典人收取的典價也不同於租金。因此，不應將其確定為出租行為從租計征，而應按房產余值計算繳納。

為此，《財政部、國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅〔2009〕128號）明確規定，產權出典的房產，由承典人依照房產余值繳納房產稅，稅率為1.2%。

❹ 房地產企業融資涉及哪些稅務

主要涉及印花稅、增值稅、土地增值稅和企業所得稅等。

實務中，融資方式主要有金融機構融資、關聯企業借款、統借統還、委託貸款等。開發商作為融資業務的資金借入方，主要涉及印花稅、增值稅、土地增值稅和企業所得稅等。

《中華人民共和國印花稅暫行條例》附件《印花稅稅目稅率表》:

借款合同：銀行及其他金融組織和借款人(不包括銀行同業拆借)所簽訂的借款合同，按借款金額萬分之零點五貼花。

《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

(4)房地產企業稅務知識培訓內容擴展閱讀：

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》:第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目具體為:

開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發.項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。

參考資料來源：網路——《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》

❺ 房地產開發公司涉及哪些稅務

你問的是個人吧
個人買房有：印花稅，契稅，交易手續費，他項權證費
賣房有：營業稅及其附加，個人所得稅，印花稅，交易手續費，
高檔住宅和別墅還涉及到土地增值稅

❻ 求房地產開發企業的稅務方面的知識

房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等。
一、營業稅:是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產，為納稅人向對方收取的全部價款和價外費用。應稅勞務主要涉及以下幾個方面：⑴轉讓土地使用權，應按「轉讓無形資產」稅目中的「轉讓土地使用權」子目征稅；⑵銷售不動產，稅率為5%；⑶包銷商承銷，應按「服務業―代理業」征稅。⑷土地使用權出租以及房地產建成後出租的，按「服務業―租賃業」征稅。計算公式=營業額×適用稅率
二、城市維護建設稅和教育費附加：以營業稅等流轉稅為計稅依據，依所在地區分別適用7%、5%、1%征城市建設維護稅，依3%計征教育費附加。
三、土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人徵收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算徵收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的余額，為增值額。它採用四級超率累進稅率，應納土地增值稅=土地增值額×適用稅率－速算扣除額×速算扣除率。其中：土地增值額=轉讓房地產總收入－扣除項目金額。計算扣除項目有：取得土地使用權所支付的金額；開發土地和新建房及配套設施的成本；開發土地和新建房及配套設施的費用；舊房及建築物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金；加計扣除。
四、房產稅：是在城市、縣城、建制鎮、工礦區范圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入徵收的一種稅。它以房產原值(評估值)為計稅依據,稅率為1.2%。年應納稅額=房產原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。
五、城鎮土地使用稅:是在城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內,對擁有土地使用權的單位和個人以實際佔用的土地面積為計稅依據，按規定稅額、按年計算、分期繳納的一種稅。年應納稅額=∑(各級土地面積×相應稅額)。 房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征城鎮土地使用稅和房產稅。
六、城市房地產稅、三資企業土地使用費：城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業及外籍個人、港澳台胞，按照房產原值徵收的一稅種。城市房地產稅依房產原值計稅,稅率為1.2%。年應納稅額=房產原值×稅率×(1-30%)。三資企業土地使用費是對本市行政區域內使用土地的外資企業，按企業所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，徵收的一項費用。依外資企業的實際佔用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標准確定。應納土地使用費額=佔用土地面積×適用的單位標准。
七、印花稅：是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所徵收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額=計稅金額×稅率,應納稅額=憑證數量×單位稅額。
土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不徵收印花稅，但在土地開發建設，房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產權轉移書據所載金額0.05%繳納印花稅，房地產交易管理部門在辦理買賣過戶手續時，應監督買賣雙方在轉讓合同或協議上貼花注銷完稅後，再辦理立契過戶手續。在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產權屬管理部門應監督領受人在房地產權屬證上按件貼花注銷完稅後，再辦理發證手續。
八、契稅：契稅是對在我國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位徵收的一種稅。徵收范圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。計稅依據主要是成交價格、核定價格、交換價格差額和「補繳的土地使用權出 讓費用或者土地收益」等。應納稅額=計稅依據×稅率
九、耕地佔用稅、固定資產投資方向調節稅 :大部分地區，目前已經停止徵收。
十、企業所得稅、外資和外國企業所得稅：是對我國境內的企業或組織，在一定期間內的生產、經營所得和其他所得徵收的一種稅。應納稅額=（全部應稅收入-准予扣除項目）×適用稅率。 5
十一、個人所得稅 :是對個人的勞務和非勞務所得徵收的一種稅。房地產業所涉及最多的是「工資、薪金」所得。其適用5%-45%的超額累進稅率。應納稅額=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除數。

❼ 房地產開發企業涉及哪些稅種

營業稅
土地增值稅
契稅

以及其他小稅種

❽ 房地產企業會計稅務涉及哪些東西

房企業會計，大體流程如下：
1、涉及的會計科目：其他的科目和一般的企業都差不多，主要的重點科目是：開發成本，開發費用，預收帳款（房款），以後就是主營業務收入。預付帳款（供應商）以後就是主營業務成本。長期借款（一般都需要貸款）短期借款
2、涉及的稅種及稅率。營業稅，城建稅，教育附加，土地增值稅，土地使用稅，房產稅，所得稅。印花稅。
3、基本核算方法（流程）。
房地產企業開發項目的發生的所有開發費用都在「開發成本」下核算。
開發成本下一般設置以下明細科目：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費以及開發間接費用這幾個明細核算跟商品房開發有關的所有費用支出。
還有開發費用取得的借款在其他應付款按單位明細核算，取得的銀行貸款在長短期借款里核算，借款和銀行貸款的利息支出計入開發間接費中。
一般房地產投入資本達到總投資的一定比例就可以預售商品房了，而預售的房款在預收賬款里核算。在客戶用預收款發票換正規的商品房銷售發票的時候，把從預收賬款中的收入結轉計入銷售收入，同時把比例從開發成本中結轉銷售成本，還有把應交稅金中借方預繳的稅金一並結轉到銷售稅金及附加。
房開企業是按預收賬款和銷售收入預繳所有的稅金（營業稅，城建稅，教育費附加，地方教育費附，印花稅、土地增值稅和企業所得稅）的，等整個開發項目完成以後，在做土地值稅和企業所得稅的項目匯算清繳的。