房地产企业税务知识培训内容

❶ 总结下房地产税务要注意哪些

一、房地产企业税收中的常见问题：

(一)提前确认收入，预交、虚交税款。政府或税务部门在完不成收入增长目标或税收任务的情况下,往往通过约谈、先征后退、承诺给予其他政策优惠等方式。要求资金周转相对较为灵活的房地产企业将应于下年度入库的税款提前征收入库；或在无税源的情况下,虚交税款。

(二)推迟结转营业收入，延时纳税。审计中发现此为房地产开发公司少交税款的常见手法，主要表现为不按时结转经营收入、将售房款长期挂预收收人或放在其他应付款等科目；在进行收入结转时，只将购房首付款结转收入，不按合同约定的收款期及时确认收入；购房人提前交纳房款时，不按实际收款日期确认收入实现等。

(三）利用“往来”科目隐瞒收入，偷逃税款。根据《房地产企业所得税管理暂行办法》规定。房地产企业的收入总额应包括生产经营收入和其他收入。其中，其他收入包括：商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入及其他代有关部门收取的代收费用等。审计中发现，企业经常把其他收入通过往来款核算，以逃避纳税义务。此外，在银行按揭款上做文章的企业也不在少数。根据国税发(2006)31号文件规定“采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收人额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。”某些房地产公司利用金融按揭贷款售房方式的特殊性，将银行按揭款项记人其他应付款，不作预售收入处理，从而隐瞒收入、偷逃税款。

(四)利用不同项目间成本混转调减利润，偷逃税款。某些房地产企业往往同时开发好几个项目，有的处于预售阶段，有的项目已基本结束。多个房地产项目同时进行，应分项目核算成本。某些房地产公司往往故意将几个开发项目的成本混在一起，结转成本时，不是按权责发生制及配比原则进行，而是在各项目间“随意”调整，以达到明亏暗赢的目的。

(五)利用“预提费用”账户，虚增成本、调整利润。税法规定，预提费用年末不得留有余额，但对开发建设周期较长的房地产开发项目的预提费用。则应区别不同情况处理。房地产公司该账户年末往往存在大量结余。主要采取两种方式虚增成本：一是对于因地方政府及有关部门优惠政策而少付或不付各项费用仍照常提取，而不是按实际支付额列支。二是提取国家已取消的收费。

(六)利用借款利息偷逃税款。房地产公司在项目开发前期，动用资金较大，筹集资金渠道较多。有的通过银行借贷、有的从企业拆借，还有的由企业职工集资，根据税法规定，开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。实践中房地产公司往往将发生的利息全额进入开发成本．并且有些借款利率大大超过同期银行贷款利率水平。另外，有的房地产公司从其投资方(同为房产经营公司)融入资金的借款利息全额扣除。而根据税法规定，开发企业将自有资金借给全资企业(包括分支机构)和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。此外，由于收息方要缴纳营业税、城建税、教育费附加及个人所得税等，为协同逃税，房地产开发公司又出现了新的手法，即采取以低价房款先行售给借款企业或个人，后由其以出售二手房并与购房者到开发公司更名的方式套取现金、取得利息。

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二、审计对策

(一)提高审计人员的综合业务素质。处在审计一线上的审计人员必须熟练掌握各项税收政策、会计知识及相关法律法规，并提升计算机辅助审计水平。只有这样，才能在审计实务中不断增加审计经验，提高计算机分析数据水平和效率，练就一双“火眼金睛”，才能查处房地产企业偷税问题、查证房地产企业税收征管质量的问题。

(二)充分利用综合信息。一是利用以前年度纳税电子资料进行同一纳税人近年数据对比分析．以发现税种变化异常等问题。二是注重外调工作，善于发现新的问题。如到房地产交易中心获取房地产项目预售和销售方面的信息。注意搜集网上和报纸杂志上的楼盘广告，以购房者身份到售楼处了解项目销售进度、实地查看楼盘建设情况等。三是多层次、多视角、多领域收集汇总有价值的信息材料。沿着房产立项、开发、销售等业务环节，对税务机关以外房产、建设、交易、按揭银行等诸多第三方的信息进行采集分析等。

(三)结合审计实践。

1、提高选案环节针对性。如对预征虚征税款问题，前期征管数据分析尤为重要．通常税收任务重的分局存在此类问题的可能性较大。通过对比分析其征管数据中12月份税收占全年的比例，配合进一步数据分析，往往准确性很高。如：一是筛查入库日期与税款所属期在同一个月的电子数据。正常情况下，税款入库日期应在税款所属期的下一个月，如果出现12月份缴纳税款所属期为12月的税款，则存在预征税款的嫌疑。二是筛查同一个月多次申报的电子数据，同一纳税人在一个月份中对同一税种应只申报缴纳一次。如果存在同一月份，特别在12月份对同一纳税人申报并征收2笔以上税款的纪录。往往也存在预征税款嫌疑。三是查找大额、整数入库税款纪录，这些税款往往以倒算的方式算出纳税基数，因为正常申报缴纳税款很少出现整数，可在查找出整数税款的基础上，再落实该税款申报缴纳的真实性、合规性，四是有的房地产企业，根据审计人员平时的了解，处于刚起步甚至项目尚未动工阶段，年末若突然出现大额营业税等税款入库，很可能有虚交税款的嫌疑。

2、重视实物信息核查。重点抓住项目数量、开发面积、开发地点、单位价格等四个环节。具体包括全面核实纳税人实际参与开发的项目数量、开发面积，各项目的开发地点，与该项目的“竣工验收证明书”、“土地规划许可证”、“土地出让(转让)合同”、“竣工验收时间”等资料进行核对、核实项目的可售商品房面积，如通过抽查开发项目的回迁安置协议、联建协议、房屋销售合同，并根据开发项目坐落地点等客观情况判定回迁，联建商品房面积的真实性及可售面积的真实、核实开发项目的销售单价与同期市场价格相比是否异常等。

3、加大售房合同检查力度延伸审计具体企业时，将售房合同与经营收入相核对，审查是否存在未按合同规定结转收入的问题。警惕往来账户，重点是挂账的应付款付款项及借款项目。对发生金额较大的业务要特别重视，审查是否将售房款废往来账户而未结盟转收入，或提取已减免的各项收费及乱进利息虚增成本等问题。

4、加强全面审查。不放过任何有关的蛛丝马迹，谨防税务机关协同房地产开发企业，共同抵防审计人员的做法。(高连云<青岛市审计局>)

❷ 房地产企业税务问题

契税好像和你关系不大吧 最多是代缴一下
销售普通标准住宅：
销售税金及附加及印花税 ①=5000×5%×（1+7%+3%+0.05%） =287.5万元
扣除项目金额合计=3400+287.5=3687.5万元
增值额=5000-3687.5=1312.5万元
增值率=1312.5÷3687.5×100%=35.6%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为 1312.5×30%=393.75万元
所得税：（5000-3400-393.75-287.5）*0.25=229.69
总税额为：287.5+393.75+229.69=910.94万元
销售豪华住宅：
销售税金及附加①=5800×5%×（1+7%+3%+0.05%） =333.5万元
扣除项目金额合计=3400+333.5+800=4666.5万元
增值额=5800-4666.5=1133.5万元
增值率=1133.5÷4666.5×100%=24.3%
适用30%的税率，因此缴纳的土地增值税为 1133.5×30%=340.05万元
所得税=（5800-333.5-340.05-3400-800）*0.25=231.61
合计：333.5+340.05+231.61=905.16万元
通过上述计算可以看出，筹划后比筹划前少缴纳了5.78万元。

❸ 房地产行业涉及到的税种

税种包括：契税、个税、营业税、印花税。

房产交易涉及的税收是指在房产交易过程中买方按国家规定征收一定比例的税收，根据地区的不同税种和税收比例也略有不同，主要税种有：契税（按交易价1%~3%征收）、个税（按交易价1%征收）、营业税（按交易价5.55%征收）、印花税（按交易价0.1%征收）。

其中契税是必交的；个税征收两个条件满足其一就征收：

（1）原主拥有两套以上（含两套）房产的

（2）原房证的出证日期，一般是出证日期5年以内的，营业税是按原房证的出证日期决定的，一般是出证日期2年以内征收，2年外不收。

(3)房地产企业税务知识培训内容扩展阅读

1、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；

2、征收范围限于城镇的经营性房屋；

3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。

注意房屋出典不同于出租，出典人收取的典价也不同于租金。因此，不应将其确定为出租行为从租计征，而应按房产余值计算缴纳。

为此，《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）明确规定，产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税，税率为1.2%。

❹ 房地产企业融资涉及哪些税务

主要涉及印花税、增值税、土地增值税和企业所得税等。

实务中，融资方式主要有金融机构融资、关联企业借款、统借统还、委托贷款等。开发商作为融资业务的资金借入方，主要涉及印花税、增值税、土地增值税和企业所得税等。

《中华人民共和国印花税暂行条例》附件《印花税税目税率表》:

借款合同：银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花。

《营业税改征增值税试点实施办法》纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

(4)房地产企业税务知识培训内容扩展阅读：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》:第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目具体为:

开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发.项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

参考资料来源：网络——《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

❺ 房地产开发公司涉及哪些税务

你问的是个人吧
个人买房有：印花税，契税，交易手续费，他项权证费
卖房有：营业税及其附加，个人所得税，印花税，交易手续费，
高档住宅和别墅还涉及到土地增值税

❻ 求房地产开发企业的税务方面的知识

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。
一、营业税:是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产，为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面：⑴转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；⑵销售不动产，税率为5%；⑶包销商承销，应按“服务业―代理业”征税。⑷土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率
二、城市维护建设税和教育费附加：以营业税等流转税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。
三、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率。其中：土地增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额。计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。
四、房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。
五、城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。
六、城市房地产税、三资企业土地使用费：城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞，按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值×税率×(1-30%)。三资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外资企业，按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等，征收的一项费用。依外资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确定。应纳土地使用费额=占用土地面积×适用的单位标准。
七、印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。
土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。
八、契税：契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出 让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据×税率
九、耕地占用税、固定资产投资方向调节税 :大部分地区，目前已经停止征收。
十、企业所得税、外资和外国企业所得税：是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目）×适用税率。 5
十一、个人所得税 :是对个人的劳务和非劳务所得征收的一种税。房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。其适用5%-45%的超额累进税率。应纳税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数。

❼ 房地产开发企业涉及哪些税种

营业税
土地增值税
契税

以及其他小税种

❽ 房地产企业会计税务涉及哪些东西

房企业会计，大体流程如下：
1、涉及的会计科目：其他的科目和一般的企业都差不多，主要的重点科目是：开发成本，开发费用，预收帐款（房款），以后就是主营业务收入。预付帐款（供应商）以后就是主营业务成本。长期借款（一般都需要贷款）短期借款
2、涉及的税种及税率。营业税，城建税，教育附加，土地增值税，土地使用税，房产税，所得税。印花税。
3、基本核算方法（流程）。
房地产企业开发项目的发生的所有开发费用都在“开发成本”下核算。
开发成本下一般设置以下明细科目：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及开发间接费用这几个明细核算跟商品房开发有关的所有费用支出。
还有开发费用取得的借款在其他应付款按单位明细核算，取得的银行贷款在长短期借款里核算，借款和银行贷款的利息支出计入开发间接费中。
一般房地产投入资本达到总投资的一定比例就可以预售商品房了，而预售的房款在预收账款里核算。在客户用预收款发票换正规的商品房销售发票的时候，把从预收账款中的收入结转计入销售收入，同时把比例从开发成本中结转销售成本，还有把应交税金中借方预缴的税金一并结转到销售税金及附加。
房开企业是按预收账款和销售收入预缴所有的税金（营业税，城建税，教育费附加，地方教育费附，印花税、土地增值税和企业所得税）的，等整个开发项目完成以后，在做土地值税和企业所得税的项目汇算清缴的。