不動產登記培訓計劃

A. 合作與交流

●國際交流與合作邁入新平台

初步搭建政府間合作網路平台，首次建立土地領域部級層面的合作夥伴關系

2013年，規劃院在國土資源部科技與國際合作司的支持下，承擔了王世元副部長、胡存智副部長以及張德霖副總督察對外訪問任務中與國外政府的聯系，公務會談方案的磋商和起草，雙邊會談以及合作協議的起草等事務性、外交性工作，建立了與英國、法國等多個國家政府間的聯系。截至目前，規劃院負責聯系的國家和國際組織近10家，包括荷蘭基礎設施和環境部、法國地方平等與住房部、英國社區和地方政府部、瑞士聯邦空間發展辦公室、歐盟委員會農村發展司、德國下薩克森州地理信息和土地發展局等，合作領域包括國土空間規劃、城鎮化和城鄉統籌發展等。這是在部級層面上，土地領域首次建立的政府間合作夥伴，國土資源部在土地領域政府間合作網路平台的初步建立。

全國工業用地成本費用調查培訓會

充分發揮《內部情況通報》、《地政研究動態》和《部內要情》等平台的作用，進一步完善信息採集和上報機制，及時報送信息成果。2013年累計報送國土資源部《部內要情》31篇（其中附頁採用3篇，國土資源信息採用3篇，中央、國務院辦公廳採用3篇），編發《地政研究動態》21期，《情況通報》48期，會議紀要18期，出版《中國土地科學》12期、編輯《土地科學動態》6期，有效地宣傳了規劃院的管理和業務工作。

B. 注冊房地產估價師繼續教育實施辦法

注冊房地產估價師繼續教育實施辦法（暫行） 第一條 為了不斷提高注冊房地產估價師的職業道德水平和專業勝任能力， 加強注冊房地產估價師繼續教育的組織管理，根據《 注冊房地產估價師管理辦法》（原建設部令第151號） 和有關專業技術人員繼續教育政策規定，制定本辦法。 第二條 注冊房地產估價師繼續教育是注冊房地產估價師持續執業的必備條件 之一。注冊房地產估價師有義務接受並按要求完成繼續教育， 注冊房地產估價師所在單位有責任督促本單位注冊房地產估價師按要 求接受繼續教育。 第三條 注冊房地產估價師在每一注冊有效期內應當接受120學時的繼續教 育。繼續教育分為必修課和選修課，必修課和選修課各為60學時。 第四條 中國房地產估價師與房地產經紀人學會（以下簡稱中房學） 組織實施各為30學時的必修課和選修課的繼續教育。 其餘各為30學時的必修課和選修課的繼續教育，由省、自治區、 直轄市房地產行政主管部門或者其選定的單位組織實施， 中房學負責指導。 第五條 必修課學時通過下列方式取得： （一）參加繼續教育培訓； （二）講授繼續教育培訓課程； （三） 參加房地產行政主管部門或者房地產估價行業組織主辦的估價相關研 討會、經驗交流會； （四）在房地產行政主管部門或者房地產估價行業組織主辦的刊物、 網站、編寫的著作上發表估價相關文章、估價報告， 或者參與其組織的估價相關材料的編寫； （五）參加全國房地產估價師執業資格考試大綱、 用書編寫以及命題、審題、評卷； （六）其他方式。 上述方式中，第（五）種方式計入全國必修課學時。其餘的方式中， 由國務院建設行政主管部門或者中房學認可的， 計入全國必修課學時；由省級房地產行政主管部門認可的， 計入地方必修課學時。 第六條 選修課原則上採取非集中面授方式，學時通過下列方式取得： （一）參加網路繼續教育； （二） 完成房地產行政主管部門或者房地產估價行業組織立項的估價相關科 研項目； （三） 參加房地產行政主管部門或者房地產估價行業組織開展的估價行業調 研、檢查、案件查處以及估價報告評審、鑒定； （四） 向房地產行政主管部門或者房地產估價行業組織提交估價行業發展、 制度建設等建議被採納或者認可； （五） 參加房地產行政主管部門或者房地產估價行業組織主辦的座談會以及 境內外考察、境外培訓； （六）在公開刊物上發表房地產估價相關文章， 公開出版房地產估價相關著作； （七）在高等院校房地產估價相關專業進修學習並取得相關證書； （八）其他方式。 上述方式中，第（六）種方式計入全國選修課學時，第（七） 種方式計入地方選修課學時。其餘的方式中， 由國務院建設行政主管部門或者中房學認可的， 計入全國選修課學時；由省級房地產行政主管部門認可的， 計入地方選修課學時。 第七條 繼續教育學時按照下列標准計算： （一）參加繼續教育培訓、網路繼續教育的， 按照實際接受培訓的時間計算，每45分鍾為1學時； 講授繼續教育培訓課程的，按照實際授課學時乘以4計算。 （二）參加估價報告評審、鑒定的，評審、 鑒定1次按照10學時計算。 （三）下列方式按照每人每次30學時計算： 1、完成估價相關科研項目（限前10名完成人）； 2、參加估價行業調研、檢查、案件查處； 3、參加估價相關研討會、經驗交流會、座談會以及境內外考察、 境外培訓； 4、發表估價相關文章、估價報告等（限前3名作者）； 5、編寫估價相關著作、材料（限前10名編寫人員）； 6、參加全國房地產估價師執業資格考試大綱、用書編寫以及命題、 審題、評卷； 7、提交估價行業發展、制度建設等建議被採納或者認可（ 限前5名建議人）； 8、在高等院校房地產估價相關專業進修學習並取得相關證書。 第八條 學時計算不得重復。 必修課學時修滿後超出的學時，可以計入選修課學時， 但選修課學時修滿後超出的學時不能計入必修課學時。 辦理跨省級變更注冊的注冊房地產估價師，在轉出省、自治區、 直轄市取得的繼續教育學時，轉入省、自治區、 直轄市應當予以認可。 第九條 繼續教育實施單位應當根據其負責范圍內需要參加繼續教育培訓的人 數，合理安排培訓班數量，制定年度繼續教育培訓計劃並及時公布， 供注冊房地產估價師查詢和選擇參加。 年度繼續教育培訓計劃應當包括每個培訓班的時間、地點、學時、 對象范圍、主要內容、收費標准等。 第十條 繼續教育實施單位應當保證繼續教育培訓效果和質量， 合理控制培訓班規模。 第十一條 繼續教育培訓內容應當具有先進性、針對性和實用性，主要包括： （一）房地產估價師的職業道德和社會責任； （二）估價相關法律、法規、政策、標准規范和指導意見； （三）國內外估價行業發展動態； （四）估價理論、方法、參數研究和應用的新進展； （五）估價實務中的熱點、難點和案例剖析； （六）估價的新興業務； （七）計算機、網路等技術在估價領域的應用； （八）房地產市場調查、分析和研究； （九）估價相關的建築、規劃、不動產登記、會計等知識。 全國必修課的培訓內容側重房地產估價相關法律、全國性法規、 政策、標准規范、指導意見以及行業發展的共性問題等； 地方必修課的培訓內容應當結合當地實際，側重地方性法規、政策、 標准規范、指導意見以及當地行業發展的熱點問題等。 第十二條 繼續教育實施單位應當加強繼續教育教師隊伍建設， 形成一支規模適當、結構合理、素質優良的繼續教育教師隊伍。 繼續教育教師一般應當具有高級專業技術職務或者取得房地產估價師 資格8年以上，具有良好職業道德、較高理論水平、 扎實專業知識基礎、較豐富實踐經驗。 繼續教育實施單位應當根據每個培訓班的培訓對象、 培訓內容選派有勝任能力的繼續教育教師授課， 要求其提供授課講義或者較詳細的授課大綱。 第十三條 繼續教育培訓應當針對注冊房地產估價師的崗位（機構負責人、 項目負責人、一般執業人員等） 和執業年限等制定有針對性的培訓方案，進行相應的繼續教育。 第十四條 繼續教育學時取得情況實行網上公布制度。 注冊房地產估價師可以通過中國房地產估價師網（網址： www. cirea.org.cn）查詢取得的繼續教育學時等信息。 地方繼續教育實施單位應當按要求及時將注冊房地產估價師的地方學 時取得情況報中房學，由中房學統一管理。 第十五條 注冊房地產估價師有下列行為的，取消相應的繼續教育學時， 情節嚴重的，記入其信用檔案： （一）提供虛假證明材料騙取繼續教育學時的； （二）由他人代替參加繼續教育培訓的； （三）其他嚴重違反繼續教育培訓紀律的行為。 第十六條 繼續教育實施單位要嚴格遵守本辦法及繼續教育有關規定， 不得亂辦班、亂收費、亂發證，要及時總結培訓經驗， 不斷提高培訓效果和質量。 第十七條 省級房地產估價師管理部門應當將每年地方學時繼續教育工作總結和 計劃報中房學， 中房學將匯總的注冊房地產估價師繼續教育工作總結和計劃報國務院 建設行政主管部門。 第十八條 國務院建設行政主管部門負責對繼續教育情況進行監督、檢查。 監督、檢查的內容包括： （一）本辦法及繼續教育有關規定的執行情況； （二）繼續教育教師選聘、培訓內容安排、培訓收費等； （三）學員考勤記錄、培訓考核標准、培訓效果和質量等。 省級房地產行政主管部門要加強對繼續教育組織實施工作的監督、 檢查，對不按照本辦法組織繼續教育、 不能保證繼續教育培訓質量或者有其他違規行為的地方繼續教育實施 單位，應當予以撤換。 第十九條 下列情況下申請注冊的， 申請之日前三年內應當達到本辦法規定的120學時的繼續教育： （一）取得房地產估價師執業資格超過三年申請初始注冊的； （二）被注銷注冊後具備相應條件，申請初始注冊的； （三）逾期申請延續注冊的。 第二十條 省、自治區、直轄市房地產估價師管理部門可根據本辦法， 制定本地區地方必修課和地方選修課繼續教育的實施細則。 第二十一條 本辦法自發布之日起施行。

C. 地產銷售的新人需要培訓的知識材料

一，銷售人員應該具備的9個心態

1. 銷售人員一定要有強烈的企圖心 —高追求
   

2.從事銷售工作不要總是為了錢 —有理想

3.拜訪量是銷售工作的生命線 —勤奮

4.銷售人員要具備「要性」和「血性」 —激情

5.世界上沒有溝通不了的客戶 —自信

6.先「開槍」後「瞄準」 —高效執行

7.不當「獵手」當「農夫」 —勤懇

8.堅持不一定成功，但放棄一定失敗 —執著

9.勝則舉杯相慶，危則拚死相救 —團結二，與客戶交往的七項基本原則

第一項原則：以客戶為中心,多一點付出，少一點索取

1.幫助客戶買產品，而不僅僅是賣產品給客戶；

2.銷售就是把客戶的事當作自己的事；

3.銷售就是只有客戶成功了，我們才能成功；

第二項原則：不要滿足銷售人員頭腦中假想的客戶

1、不要對客戶產生偏見

2、案例：客戶有時候並不是你想像中的那個態度

3、沒談之前的設想都是無意義的；

4、案例：客戶提出的，不一定是他所在意的

5、案例：跟你簽單的都是你喜歡的人

第三項原則：不要「傷害」，同樣不要輕易地被「傷害」

1、客戶對銷售人員撒謊時，同樣認為對方是不誠信的；

2、客戶不喜歡「傷害」自己的人，同樣不喜歡被自己「傷害」過的人

2、如何才能做到不會被客戶「傷害」？

第四項原則態度不能完全決定行為

1、案例：客戶有興趣就一定會購買嗎？沒有意向就一定不會買嗎？

2、案例：我們都喜歡為自己的行為找一個理由

3、如何通過改變客戶的行為導致改變他的想法？


第五項原則客戶的態度是銷售人員引導的

1、你看到的客戶僅僅是我們自己所認為的；

2、案例：不同的心態導致不同的行為；

3、不要動不動找公司、產品、品牌、服務、客戶和自己的原因

第六項原則不要主觀臆測，以已推人

1.銷售工作太容易短暫的成功了，隨時保持空杯的心態

2.案例：不做朝三暮四的「聰明人」,不要成為「高潛質低績效」的人

第七項原則要有專家的知識，不要有專家的姿態

1.強勢是體現在公司以及產品本身而不是表現在銷售人員本人；

2.客戶只有大小之分，沒有貴賤之分。

拓展資料

1、 直接營銷渠道的優點

（1） 房地產發展商控制了開發經營的全過程，可以避免某些素質不高的代理商介入造成的營銷短期行為，如簡單的將好銷樓盤單元銷售出去，造成相對難銷的樓盤單元積壓。

（2） 產銷直接見面，便於房地產發展商直接了解顧客的需求，購買特點及變化趨勢，由此可以較快的調整樓盤的各種功能。

2、 直接營銷渠道的弱點

（1）一般來說，房地產發展商比較集中開發、工程等方面的優勢。房地產營銷是一項專業性非常強的工作。房地產發展商直接營銷，難以匯集在營銷方面確有專長的人才，難以形成營銷專業優勢，這樣在相當程度上影響營銷業績的提升。

（2）房地產發展商直接銷售，會分散企業人力、物力、財力，分散企業決策層精力，搞不好會使企業顧此失彼，生產和銷售兩頭都受影響。

D. 國土資源局都有什麼部門

內設機構

1.原國土資源部

辦公廳 國家土地總督察辦公室 政策法規司 調控和監測司 規劃司 財務司 耕地保護司 地籍管理司（不動產登記局）土地利用管理司 地質勘查司（礦產勘查辦公室） 礦產開發管理司 礦產資源儲量司 地質環境司（地質災害應急管理辦公室） 執法監察局 科技與國際合作司 人事司 機關黨委 離退休幹部局

2.原國家海洋局

戰略規劃與經濟司 政策法制與島嶼權益司 海域綜合管理司 預報減災司 科學技術司 國際合作司（港澳台辦公室）

3.原國家測繪地理信息局

國土測繪司 法規與行業管理司 地理信息與地圖司（測繪成果管理司） 科技與國際合作司

4.國家土地督察局

北京局 上海局 沈陽局 南京局 濟南局 廣州局 武漢局 成都局 西安局

5.中國地質調查局

(4)不動產登記培訓計劃擴展閱讀：

1.職責：

負責規范國土資源權屬管理。承擔全國耕地保護的責任，確保規劃確定的耕地保有量和基本農田面積不減少承擔及時准確提供全國土地利用各種數據的責任。承擔節約集約利用土地資源的責任。承擔規范國土資源市場秩序的責任。負責礦產資源開發的管理。負責管理地質勘查行業和礦產資源儲量。承擔地質環境保護的責任。承擔地質災害預防和治理的責任。

依法徵收資源收益，規范、監督資金使用，擬訂土地、礦產資源參與經濟調控的政策措施推進國土資源科技進步。開展對外合作與交流。承辦國務院交辦的其他事項。

2.自然資源部職能配置、內設機構和人員編制規定

第一條根據黨的十九屆三中全會審議通過的《中共中央關於深化黨和國家機構改革的決定》、《深化黨和國家機構改革方案》和第十三屆全國人民代表大會第一次會議批準的《國務院機構改革方案》，制定本規定。
第二條自然資源部是國務院組成部門，為正部級，對外保留國家海洋局牌子。
第三條自然資源部貫徹落實黨中央關於自然資源工作的方針政策和決策部署，在履行職責過程中堅持和加強黨對自然資源工作的集中統一領導。

E. 2手房工作計劃怎麼寫誰知道

參考一下這個吧

房產中介企業商業計劃書範文(三)

3、完整、便捷、陽光操作的業務模式

手拉手式二手房買賣：連鎖店網路和企業門戶網站為客戶提供最新不動產資訊和最新成交行情資訊，並提供專業的房價咨詢、免費陪同看房、實況介紹說明及制定置業計劃，做客戶的置業參謀。當買賣雙方都有交易意向時，雙方可以自由見面談判，實現交易的真正公開、公正、公平。達成交易後，我們確保交易安全和資金安全，全程協助辦理產權過戶和按揭貸款申請，直至水電、管理費、有線電視、電話、煤氣等事項的過戶，最後實現賣方收妥全部售房款和買方順利接管房產；

管家式不動產租賃：我們將租賃業務發展至物業代管代租，為有房產人士提供長期管家式服務，我們通過兩網合一的平台為他們找到合適的租客，而能保證託管在我們公司的房產不會空置太久的原因是：我們將打破傳統的房地產租賃中介模式――向業主和租客雙方收取傭金。現在，若租客委託我們租房時，其首選託管的房產時，他們可以只需支付該房產房租和押金而無需支付任何中介費的條件下租房。為託管房產保證充足的客源，解決有房產人士的後顧之憂，而他們只是每月在房產租出去的情況下給付我們一定比例的代管服務費；

辦理產權過戶和按揭貸款業務：產權過戶需要的眾多相關文件和繁瑣手續，對顧客來講是相當頭疼的事。因此，公司將利用長期從事中介服務的自身優勢，給顧客提供最大的幫助。而不願一次性投入太多資金買新房、二手房、裝修……或現有經濟實力不足、不能一次性付清款的顧客，公司將對顧客經濟來源的情況和還款能力進行評估，並幫助顧客從合作銀行或其他金融機構得到符合顧客相應條件的資金支持；

新樓盤策劃、包裝與銷售：我們吸收建築專家、策略大師、策劃高手、評估專家、調研專家、規劃專家、風水顧問、園林專家、廣告專才、營銷專家……組成智囊團，為開發商的新樓盤、尾盤提供專業營銷方案及銷售代理。同時，作為擁有兩網合一、覆蓋面最廣的房地產銷售網路，我們為開發商提供了廣闊的的銷售途徑；

不動產價格評估：我們將全面提供房地產項目評估（投資可行性分析、融資顧問），樓宇按揭評估以及房地產價格評估（包括房地產轉讓價格、租賃價格、抵押價值評估、保險評估、課稅評估，征地和房屋拆遷補償估價、房地產分割合並估價、訴訟估價、拍賣估價）等服務，並致力於向各級政府部門、金融機構、以及各類經濟實體提供房地產領域全方位、高水平的咨詢顧問式服務；

各種衍生業務：通過和各大銀行、保險公司、擔保公司、裝飾公司、家政公司、搬家公司等等建立戰略合作關系，圍繞著房地產中介服務開發一些其他競爭對手沒有的業務品種，全面涉足到金融、保險、家政、信託等行業中去，給公司創造更多的利潤。

4、改變傳統房地產中介服務的看房模式，推出具有變革意義的全景看房服務

以前傳統中介服務中客戶在買房租房時所得到得平面圖和文字性的購房租房描述並不能使客戶了解真實的情況，它導致了許多購房租房者盲目地實地看房，跑到現場所看到的房屋情況和原先的文字描述有相當大的出入，降低了購房和租房的成功率，這樣，實地看房就會將客戶的時間浪費在一些未能成交的看房過程中；即使客戶有時間，可是也常常會找不到房東、業務員的共同時間去現場看房。當然這些只是傳統看房方式弊端的一部分，在給客戶帶來不便的同時也給房產公司的業務員、房東等帶來不便，這些問題表明了必須有一種嶄新的、與眾不同的方式來解決這種傳統看房所帶來的許多不便和四處奔波煩惱。

從現在起，我們將提出的「全景看房」服務，客戶不再需要花很多時間到處去看房了。他們只需要到我們的任何一家連鎖店或安坐在家中、輕點滑鼠就能夠身臨其境的感受360度的真實場景，這種感覺就好像到了現場看房，能直觀地感受到所需了解房屋的地理位置、房屋外景、卧室、廚房、衛生間等各個細節，不但可以看到前後左右360度的所有景觀，甚至連天花板、地板都可以一覽無遺，使他們獲得真實的三維立體感和方位感。我們推出的這種全新的看房方式 「全景看房」，它是基於網路多媒體工具的成熟應用與顧客需求提升相結合而誕生的。顧客購房租房時，先在網上通過全景看房篩選出自己感興趣的房子，再上門去看房，能大大提高實地看房的成功率；全天候的看房模式，使客戶在任何時間任何地點直接通過網路或本地查房看房，減少了業務員及客戶無效看房的次數，極大地節省了客戶和業務員時間，大大提高了工作效率和客戶滿意度。

六、發展計劃

市場需求永遠是第一位的，我們成功的基礎就是遵守這種客觀規律。當本項目作為一種新的理念橫空出世之際，擺在我們面前的就不僅僅是一種想法、一種創意，未來的市場前景給了我們巨大的空間和商機，好的理念、好的創意如果不付之於實施，不能真正地得到利益回報，那麼再好的理念，再好的創意也只能是零，沒有任何價值。只有當它通過我們共同的努力，通過科學的運作，讓它最終受益於己，受益於顧客，並產生巨大的商業回報之時，它才真正是有價值的。因此，對於本項目而言，如何去運作、如何去實施和發展便成為了今後是否能成功的關鍵。

1、基礎建設階段，為期6個月。該階段是本項目的啟動階段，主要工作是創建公司組織架構，明確公司發展方向和經營理念。同時，在深圳區域開設房地產中介服務樣板店，試驗經營模式的可行性和盈利能力，為公司長期的發展打下良好的基礎。

1）、完成公司的工商注冊、稅務登記，組織一個合法的經濟實體。

公司名稱：深圳市DR房地產連鎖服務有限公司；

公司住所：

法定代表人：AD；

注冊資本：300萬；

企業類型：有限責任公司；

經營范圍：房地產經紀和代理；房地產評估；投資信息及其它經濟 信息咨詢。

2）、總部組織架構設立，各部門負責人各就各位，分工明細。

行政財務部；

對公司總部、連鎖店體系進行財務監管及協助，運用財務分析幫助直營店、加盟店洞悉自己的財務狀況，並提供相應的指導性建議，同時協調公司總部、連鎖店體系內以及員工之間的關系。

人力資源培訓部；

根據公司的需要合理設置崗位、安排員工招聘計劃、考核員工工作情況，定期或不定期組織員工培訓，根據房地產中介行業的工作需要，開發相應的培訓課程，滿足公司內部員工及消費者不斷產生的新需求。

IT部；

開發、維護和更新企業門戶網站，為直營店、加盟店提供電腦軟硬體和軟體的安裝、輔導、更新、維護等系列技術支持，保證所有電腦和整個網路系統的正常運營。

企業策劃部；

與媒體、政府機構、行業協會、其他單位建立了良好的合作關系，為推廣公司體系、提高知名度而策劃的大型宣傳活動，監管公司品牌標志的正確使用，通過董事委員會監督充分使用當年全國廣告基金，在市場上塑造公司品牌形象，在公眾中建立並維持品牌美譽度

授權部 ；

尋找潛在的市場，考核各個直營店和加盟店，經董事委員會批准增開連鎖店或授予加盟商特許經營使用權，為合適的申請加盟店制定商業計劃。

服務部；

為直營店、加盟店提供開店協助、入門輔導，以及對正式營運中相關問題建議解決方案；解決公司總部、連鎖店體系經營及業務過程中不可避免或將要發生的法律事務，保護公司總部、直營店和加盟店利益不受侵害，維護連鎖店體系的權益。

評估部；

負責發展評估業務，與各級政府部門、金融機構以及各類經濟實體保持聯系，為他們提供房地產領域全方位、高水平的咨詢顧問和評估服務；認真研究評估的專業技術，發表研究論文，對外充分展現公司的權威和專業

市場研究部；

運用市場調研的專業知識，通過對房地產相關信息的採集、處理和分析的過程，為公司決策管理層、各職能部門以及顧客提供專業的房地產市場調研服務，將具有指導性和預測性的相關結論撰寫成具有學術及市場價值的研究報告，對外樹立公司專業形象，支持公司企劃

二級市場事業部；

下列三個分部：業務部負責與發展商建立良好的合作關系，開拓二級市場策劃、代理銷售業務，給公司提供足夠的盤源支持；策劃部負責項目的市場調研、項目定位、全程策劃、推廣策劃等工作；二級市場銷售部負責每個樓盤一線的銷售工作

3）、建立企業門戶網站

建立技術先進、性能可靠、運行穩定、擴展性強的信息化運營基礎平台，為企業全面實現信息化管理奠定堅實的基礎，讓企業內部連鎖店間的業務管理系統連網共享，並為網站的維護、升級保留足夠的彈性發展空間。

建立面向公眾、面向社會的網上企業形象宣傳平台，為發布企業信息，宣傳企業形象，推廣企業各種產品、業務及服務。

建立面向客戶的房地產服務平台，隨時發布、更新最新的房地產信息，並針對不同的客戶需求，提供相關的在線查詢、在線看房、在線預定、在線確認等功能，實現網上購房、網上委託租售等房地產中介業務電子商務功能。

建立面向客戶的網上交流平台，讓客戶更好的與企業形成互動，提供在線的疑問解答、專家建議、客戶俱樂部、BBS論談等等；

4）、在深圳開設5個的直營店，培養60名以上房地產經紀人

由專業企劃公司設計企業形象規范手冊，制定連鎖店裝修、辦公用品的設計方案，確保所有連鎖店都是統一視覺效果，樹立公司在公眾中的品牌形象；

制定一套完整的連鎖店管理制度，以保證經營活動的有序進行；

針對不同的中介服務內容，總結一套規范的業務操作流程，標準的合同表格設計，已便提高工作效率、信息資源的利用率和節省操作時間，從而提升業績；

建立信息管理系統，搜集和整理現有的房地產信息資源並錄入系統，開發新的信息收集渠道，制定商業信息的管理制度和保密制度 ；

房地產經紀人的招聘、培訓、試用和聘用，進一步優化業務流程，完善績效考核體系；將每個店都打造成推廣公司特許經營體系的樣板店；

F. 年度業務計劃

●業務計劃安排

根據國土資源部批復規劃院的2013年部門預算、軟科學研究課題任務下達，科技部、國家自然科學基金委批復的科技項目，以及簽訂的決策支持服務、對外技術服務合同，圍繞職能定位和國土資源部2013年重點工作，規劃院全年共下達兩批業務計劃，落實各類業務項目66項，經費28483.90萬元（表1-1）。

低丘緩坡荒灘等未利用地開發利用試點檢查評估

調整與完善了土地節約集約利用評價的總體思路和技術體系，完成了重點城市、開發區、高校用地及小城市集約利用評價工作，服務更大范圍、更寬領域和更深層次推進節約集約用地的基礎與條件進一步加強；深入開展了節約集約用地評價成果匯總分析和轉化應用研究，對重要評價成果數據進行了提煉、匯總，首次形成了1551個國家級和省級開發區的土地集約利用評價更新資料庫成果；開展了土地利用年度計劃指標分解思路與方法研究，為國土資源部2014年度土地利用年度計劃分解下達提供了重要參考；抽調精幹力量分別參加了違法用地案件調查、低丘緩坡荒灘等未利用地開發利用試點檢查評估、國土資源節約集約模範縣（市）實地考核等工作，鍛煉隊伍，提升人員貼近實際、處理問題的能力。

進一步完善調整了土地生態狀況調查與評估技術體系，全面開展了6個重點區域生態狀況調查與評估工程，完成了12萬平方千米的土地生態狀況基礎性調查指標及區域性調查指標的信息提取，形成基礎數據、圖件、資料庫和技術規范，進一步完善了土地生態狀況質量綜合評估方法等技術方法，提出了中國土地生態狀況調查評估技術框架和網路體系，並開展了關鍵技術的示範應用，取得良好成效，對於全面轉變土地資源管護模式、推進我國生態文明建設具有重要意義。

深化與土地督察、執法機構的戰略合作關系，優化服務工作體系。向9個派駐地方的國家土地督察局提供所管轄區2012年度全部遙感監測成果，積極參與《土地督察條例》起草工作，並承擔相關課題研究，服務土地督察的深度與廣度進一步拓展；穩步推進土地利用和管理形勢觀測分析工作，完成分季度採集數據和形勢分析報告撰寫；在對各土地督察局上報的專題材料進行匯總分析的基礎上，完成了督察區域典型低效用地和城鎮化過程中的土地政策研究兩篇專題形勢分析報告。同時，配合總督察辦公室，完成了監測指標體系的調整、管理信息系統的改版升級與全國培訓、全國觀測點工作情況評比等相關工作。

政策研究服務國土資源管理的水平顯著提高

整合規劃院內多部門人才、資源和數據，全力支撐「促進城鎮化健康發展的土地管理制度改革研究」。根據國土資源部統一安排，承擔並完成了《土地資源空間承載力研究》、《優化開發區城市空間形態與布局》、《保護耕地和保障農民合法權益》等研究報告的撰寫，並配合制度研究小組召開了土地管理制度改革研究地方座談會及土地管理制度改革研究專題研討會等，修改完善了研究報告並專報國務院，對國家制定新型城鎮化規劃發揮了決策依據作用。

落實黨的十八屆三中全會精神，推進了擴大集體土地權能、深化征地制度改革、宅基地管理制度、建立城鄉統一建設用地市場等重點領域的改革研究與政策提煉，開展土地管理制度頂層設計研究，研究起草深化土地管理制度改革總體思路框架，研究成果為穩妥推進土地管理制度改革提供了重要參考。積極開展了節約集約用地、差別化用地、耕地保護經濟補償機制、低效用地再開發政策、土地年租金征管等土地管理熱點難點問題研究，為加快新制度供給奠定了基礎，重點、熱點問題快速響應能力進一步提升。

重大成果發布實現了常態化，成果影響力進一步擴大。出版了《中國地價指數報告（2012）》、《中國土地政策藍皮書（2013）》，新華社、中央電視台等20多家主流媒體關注熱度持續升溫，社會反響持續向好，正確引導社會輿論，客觀評價與預判土地政策與市場走向的權威性進一步增強。《地政研究動態》更加貼近土地管理熱點難點，規劃院在土地政策和土地市場分析領域的權威性、影響力得到進一步提升。

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基礎知識
1、房地產2、房地產市場3、房地產市場細分4、什麼是房地產產權？5、房地產權登記有何法律效力？6、房地產登記發證由哪個部門負責？7、《房地產證》有什麼作用？8、房地產登記的種類有哪些？9、哪些房地產合同須辦理公證手續？10、什麼是房地產權初始登記？11、土地的使用年期是如何確定的？12、什麼是期房？13、什麼是現房？14、「五證」與「兩書」15、開發商預售商品房應符合什麼條件？17、什麼叫房地產抵押？
相關法規
1、土地管理法2、房地產交易管理制度3、房屋權屬登記管理辦法4、租賃條例5、物業管理條例6、房屋抵押貸款管理規定7、有關房地產稅費及按揭手續費
常用術語解釋
土地類型土地使用權年限土地使用費確權房地產產權房地產抵押登記房地產權初始登記七通一平（熟地）三通一平（凈地）紅線圖總用地面積建設用地面積總建築面積建築覆蓋率建築面積房屋銷售面積套內建築面積套內使用面積容積率建築密度出房率公共建築面積公攤面積商品房銀行按揭房地產公證會所住宅的進深住宅的開間住宅的層高住宅的凈高隔熱層灰空間勒腳外飄窗中空玻璃
房地產面積的測算
1、計算全部建築面積有哪些？2、計算一半的建築面積有哪些？3、不計算建築面積的有那些?4、哪些公用面積應分攤？5、哪些公用面積不能分攤？
圖書信息
音像信息基礎知識
1、房地產2、房地產市場3、房地產市場細分4、什麼是房地產產權？5、房地產權登記有何法律效力？6、房地產登記發證由哪個部門負責？7、《房地產證》有什麼作用？8、房地產登記的種類有哪些？9、哪些房地產合同須辦理公證手續？10、什麼是房地產權初始登記？11、土地的使用年期是如何確定的？12、什麼是期房？13、什麼是現房？14、「五證」與「兩書」15、開發商預售商品房應符合什麼條件？17、什麼叫房地產抵押？
相關法規
1、土地管理法2、房地產交易管理制度3、房屋權屬登記管理辦法4、租賃條例5、物業管理條例6、房屋抵押貸款管理規定7、有關房地產稅費及按揭手續費
常用術語解釋
土地類型土地使用權年限土地使用費確權房地產產權房地產抵押登記房地產權初始登記七通一平（熟地）三通一平（凈地）紅線圖總用地面積建設用地面積總建築面積建築覆蓋率建築面積房屋銷售面積套內建築面積套內使用面積容積率建築密度出房率公共建築面積公攤面積商品房銀行按揭房地產公證會所住宅的進深住宅的開間住宅的層高住宅的凈高隔熱層灰空間勒腳外飄窗中空玻璃
房地產面積的測算
1、計算全部建築面積有哪些？2、計算一半的建築面積有哪些？3、不計算建築面積的有那些?4、哪些公用面積應分攤？5、哪些公用面積不能分攤？
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1、房地產
是指房產和地產的總和，指土地上的建築物、附著物。（如住宅、大廈、學校）
2、房地產市場
是由房地產一級市場（俗稱土地市場）、房地產二級市場（俗稱樓盤開發）、房地產三級市場（俗稱二手房交易）組成的。以上三個級別的市場稱為房地產市場。
3、房地產市場細分
「一級市場」：即土地市場，是由國土部門掌握，指國家土地管理部門按土地供應計劃，採用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其它用土地者的市場。 「二級市場」：是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場。 「三級市場」：是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場。 按房產性質可分為以下幾大類： A、商品房 B、非商品房 C、集資房 D、福利房 E、私房 按房地產用途可分為以下幾類： 「寫字樓」 1、標准寫字樓 2、商住寫字樓 「住宅」 1、高層住宅（小高層） 2、多層住宅 「商鋪」 1、臨街地鋪 2、裙樓商鋪
4、什麼是房地產產權？
是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的佔有、使用、收益和依法處分的權利。 什麼是土地使用權？ 土地使用權是指土地使用權擁有者對土地使用的許可權，包括開發權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿後，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批准並補清地價後可以繼續使用
5、房地產權登記有何法律效力？
依法登記的房地產權利受法律保護。房地產權利經登記後，產權即得到法律上的承認。產權人可以依法對其房地產行使佔有、使用、處分和收益權能，任何其他人無權干涉或妨礙，否則產權人可依法請求法律上的保護。
6、房地產登記發證由哪個部門負責？
根據《房地產登記條例》規定，房地產主管部門即市房管局是房地產登記機關，登記發證工作具體由該局測繪產權處及屬下分局房地產權登記科負責。
7、《房地產證》有什麼作用？
《房地產證》是權利人依法管理、經營、使用和處分房地產的憑證，是合法擁有房地產的憑證。
8、房地產登記的種類有哪些？
房地產登記的種類分為初始登記、轉移登記、抵押登記、變更登記、其它登記。
9、哪些房地產合同須辦理公證手續？
按照有關規定，房地產合同當事人一方為境外人士或機構的，須辦理合同公證手續。現在規定境內人士亦須辦理合同公證。
10、什麼是房地產權初始登記？
指對未經登記機關確認其房地產權利，領取房地產權利證書的土地使用權及建築物、附著物的所有權進行的登記。
11、土地的使用年期是如何確定的？
凡與國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規定執行。即：居住用地七十年；工業、商業、教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；旅遊、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。
12、什麼是期房？
期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產大產權證（完成初始登記）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱作為買「樓花」，這是當前房地產開發商普遍採用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處於建造之中的房地產項目。
13、什麼是現房？
現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽現房買賣合同。在通常意義上指的現房是指項目已經竣工驗收合格可以入住的房屋。
14、「五證」與「兩書」
五證：a.建設用地規劃許可證；b建設工程規劃許可證；c.建設工程開工證；d.國有土地使用證；e.商品房預售許可證； 兩書：a《住宅質量保證書》、b《住宅使用說明書》；
15、開發商預售商品房應符合什麼條件？
（1） 土地使用權已經依法登記，取得房地產權利證書； （2） 取得《建築許可證》和《開工許可證》； （3） 除付清地價款外，投入開發建築的資金已達工程預算投資總額的百分之二十五，並經注冊會計師驗資； （4） 房地產開發商和金融機構已簽訂預售款監管協議； （5） 土地使用權未抵押或者已解除抵押關系。 符合上列條件的，經主管機關核准後，發給《商品房預售許可證》。 16、向開發商購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費有哪些？ 保險費 抵押費 契稅 登記費 印花稅 工本費
17、什麼叫房地產抵押？
指債務人或第三人（抵押人）以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人（抵押權人）提供債務履持擔保的行為。房地產按揭屬於房地產抵押一種形式。編輯本段相關法規
1、土地管理法
在土地管理法中，我們重點了解以下幾點內容就可以了： 1) 新的土地管理法是99年1月1日開始實施的。 2) 我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。城市市區的土地屬於國家所有，農村和城市郊區的土地屬於農民集體所有。 3) 有關土地的六項制度： 國家依法實行國有土地有償使用制度 國家實行土地用途管制制度 國家建立土地調查制度 國家建立土地統計制度 國家實行土地佔用耕地補償制度 國家實行基本農田保護制度 4) 土地管理法 中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城市房地產管理法
2、房地產交易管理制度
所要了解和熟悉的內容： 1) 城鎮房地產交易的范圍：包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉讓、抵押，城市土地所有權的轉讓以及其他在房地產流通過程中的各種經營活動。 2) 房地產交易的形式：房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。 3) 《房地產管理法》規定了五項基本制度：國有土地有償有期限使用制度、房地產價格申報制度、房地產價格評估制度、房地產估價人員資格認證制度和房地產權登記發證制度。
3、房屋權屬登記管理辦法
所要了解和熟悉的內容： 1) 國家實行房屋所有權登記發證制度，只有依法登記的房屋權利才受國家法律的保護。 2) 房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權並對房屋行使佔有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。 3) 房屋權屬登記分為：總登記、初始登記、轉移登記、變更登記、他項權利登記、注銷登記。 4) 房屋權屬證書包括：《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》或者《房地產權片》、《房地產共有權證》、《房地產他項權證》
4、租賃條例
所要了解和熟悉的內容： 1) 房屋租賃實行登記備案制度 2) 申請房屋租賃登記備案應提交下列文件：書面租賃合同、房屋所有權證書、當事人的合法證件、城市人民政府規定的其他文件。 3) 經審查後頒發《房屋租賃證》，該證可作為公安部門辦理戶口登記的憑證之一。 4) 房屋轉租的應徵得出租人的同意，並且不得超過原租賃期限。
5、物業管理條例
所要了解和熟悉的內容： 1) 住宅小區在物業管理公司負責管理前，由房地產開發企業負責管理。 2) 住宅小區應成立住宅小區管理委員會，由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益。 3) 物業管理合同應當明確：管理項目、管理內容、管理費用、雙方權利和義務、合同期限、違約責任、其他等。 4) 物業管理合同和小區管理辦法，應報房地產行政管理部門備案。 5) 物業管理服務收費應當根據所提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價。
6、房屋抵押貸款管理規定
所要了解和熟悉的內容： 1) 銀行辦理各項以房地產作為抵押的貸款業務，抵押人（借款人）和抵押權人（貸款銀行）必須簽訂書面抵押合同，並自抵押權合同簽訂之日起30日內，向當地管理部門辦理抵押登記。 2) 房地產管理部門要依法對抵押物進行嚴格審查，審查的內容主要包括：抵押物是否符合準許進入抵押交易市場的條件；抵押物是否已經抵押，抵押人提供的房地產權利證明文件與權證存根及檔案記錄內容是否相符，查對權證號與印章的真偽等，並由審核人簽字在案。 3) 抵押人和抵押權人認為需要確定抵押物價值的，可以由貸款銀行進行評估；或委託人民政府房地產行政主管部門附屬的事業性房地產估價機構進行評估，並經抵押權人確認。
7、有關房地產稅費及按揭手續費
①房地產證費用：房地產證登記費、契稅、印花稅 ②按揭費用：房屋保險、律師見證費、抵押登記費、印花稅編輯本段常用術語解釋
土地類型
土地按其性質劃分為：居住、商業、工業、倉儲、綜合用地，公共設施用地及自由集資，微利房地產。
土地使用權年限
是指政府以拍賣，招標，協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，土地使用權期滿後，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批准補清地價後繼續使用，如果不符合則該土地使用權由政府無償收回。（新的《物權法》將有新規定）
土地使用費
土地使用者因使用土地按國家規定每年支付給政府的費用，按現時的收費是居住用地2元/M2佔地/年
確權
是依照法律、政策的規定，經過房地產申報、權屬調查、地籍勘測丈量、審核批准、 登記注冊、發放證書等登記規定程序，確認某一房地產的所有權、使用權的隸屬關系和他項權利。
房地產產權
是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地使用權具體內容是指產權人在法律規定的范圍內對其房地產的佔有、使用、收益和處分的權利。
房地產抵押登記
是指房地產抵押關系設定後，當事人按房地產登記管理許可權向市或區、縣房地產登記機關辦理房地產其他權利的登記。
房地產權初始登記
指對未經登記機關確認其房地產權利，領取房地產權利證書的土地使用權及建築物、 附著物的所有權進行的登記。
七通一平（熟地）
是指土地(生地)在通過一級開發後，使其達到具備上水、下水、電力、熱力、燃氣、通訊、道路通以及場地平整的條件，使二級開發商可以進場後迅速開發建設。
三通一平（凈地）
是指土地具備上水、電和道路通以及場地平整的條件。
紅線圖
又叫（宗地圖），是按一定比例尺製作的、用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線范圍內施工建房；
總用地面積
經城市規劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積；
建設用地面積
又稱凈用地面積，經城市規劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積；
總建築面積
指在建設用地范圍內單棟或多棟建築物地面以上及地面以各層建築面積之和；
建築覆蓋率
又稱建築密度，建設用地范圍內所有建築物基底面積之和與建設用地面積的比率；（如在10萬平方米的土地上，建築用地凈面積為8萬平方米，其建築覆蓋率為0.8〈建築密度為80%〉）
建築面積
指建築物外牆或結構外圍水平投影面積之和，包括陽台、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建築。
房屋銷售面積
房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建築面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建築面積之和；
套內建築面積
房屋按單元計算的建築面積，為單元門內范圍的建築面積，包括套（單元）內的使用面積、牆體面積及陽檯面積；
套內使用面積
是每套住宅戶內除牆體厚度外全部凈面積的總和（即地毯面積）。其中包括卧室、起居室、廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁櫃（不弔櫃）、戶內樓梯(按投影面積)、陽台。斜面屋頂結構的房間，層高低於2.20米的部分不計入面積。 使用面積的計算應符合以規定： A、室內使用面積按結構牆體內表面尺寸計算，牆體有復合保溫、隔熱層、按復合層內皮尺寸計算； B、煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積； C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內樓梯）按自然層數的使用面積總和計入使用面積； 綠化（地）率：是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。
容積率
是指項目規劃建設用地范圍內全部建築面積與規劃建設用地之比，附屬建築物也計算在內，但註明不計算面積的附屬建設物除外。這個比值越小，意味著小區容納的建築總量越小、居住生活質量就會越高。（如在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建築總面積，其容積率為2.0）
建築密度
是指小區內建築用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區綠地面積和活動場地越大。
出房率
是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由於住宅銷售面積的計算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號內，雖然使用面積相同，但銷售面積會有不同。
公共建築面積
各產權主共同佔有或共同使用的建築面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建築面積。可分為應分攤的公共建築面積和不能分攤的公共建築面積；
公攤面積
商品房分攤的公用建築面積主要由兩部分組成： 1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建築服務的公共用房和管理用房的建築面積； 2、 單元與樓宇公共建築空間之間的分隔以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的50%。
商品房
是指開發商以市場地價取得土地使用權進行開發建設並經過國土局批准在市場上流通的房地產，它是可領獨立房產證並可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。
銀行按揭
是指購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為。業主先付一部分樓款，餘款由銀行代購房者支付，購的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期償付銀行的及利息，這種方式稱為銀行按揭。
房地產公證
公證機關對房地產買賣、轉讓、抵押、贈與、繼承為的合法性作法律公證。
會所
就是以所在物業業主為主要服務對象的綜合性高級康體娛樂服務設施。會所具備的軟硬體條件：康體設施應該包括泳池、網球或羽毛球場、高爾夫練習館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應具有網吧、閱覽室等其他服務設施。以上一般都是對業主免費或少量收費開放。
住宅的進深
住宅的長度和進深，在建築學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建築內從前牆的定位軸線到後牆的定位軸線之間的實際長度。根據《住宅建築模數協調標准》（GBI100-87）規定，住宅的進深採用下列常用參數：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。
住宅的開間
在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內的一面牆的定位軸線到另一面牆的定位軸線之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設計上有嚴格的規定。根據《住宅建築模數協調標准》（GBJ100-87）規定：住宅建築的開間常採用下列參數：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。
住宅的層高
住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。在1987年發布的《住宅建築模數協調標准》中，明確規定了磚混結構住宅建築層高採用的參數為：2.6米、2.7米、2.8米。
住宅的凈高
住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫「凈高」。
隔熱層
指建築物中為減少或避免外界陽光直射或輻射影響室溫所採取的設施。通常有如下隔熱措施： (1)住宅建築的東西向窗戶(尤其是西窗)，宜有適當遮陽措施； (2)減少東西向牆，即採取南北向長、東西向短的建築單元，要減少陽光對牆體的輻射影響； (3)採用熱工件性能好的材料做成隔熱外牆和屋頂，提高牆體和屋頂的隔熱性能； (4)對外牆與屋頂的外表層，用白色或淺色的光滑材料，或刷白灰水均能增強對陽光輻射熱的反射，以達到隔熱目的。
灰空間
最早是由日本建築師黑川紀章提出。其本意是指建築與其外部環境之間的過渡空間，以達到室內外融和的目的，比如建築入口的柱廊、檐下等。也可理解為建築群周邊的廣場、綠地等。
勒腳
指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外牆。由於這個部位的牆體經常遭受雨雪的浸濺和地下水沿基礎上升而使牆面潮濕，凍融破壞，因此要求使用耐水性較好的材料砌築，或用水泥砂漿抹面來保護。
外飄窗
指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗檯較低甚至為落地窗。
中空玻璃
中空玻璃是對傳統單玻門窗的革新，是現代門窗生產中的一項新的玻璃加工技術，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態，故稱"中空玻璃"，這種技術的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。編輯本段房地產面積的測算
1、計算全部建築面積有哪些？
（1） 永久性結構的單層房屋，按一層計算建築面積；多層房屋按各層建築面積總和計算。 （2） 屋內的夾層、插層、技術層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建築面積。 （3）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的迴廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計算。 （4）樓梯間、電梯（觀井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。 （5）房屋天面上，屬永久性建築，層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構屋頂設計在2.20米以上的部位，按外圍水平投影面積計算。 （6） 挑樓、全封閉的陽台按其外圍水平投影面積計算。 （7）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算建築面積，無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建築面積。 （8）與房屋相連的柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。 （9）建築間永久性的封閉架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建築面積。 （10）地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外圍（不包括採光井、防潮層及保護牆）水平投影面積計算。 （11） 有柱或有圍護結構的門廊，門斗、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。 （12）有玻璃幕牆、金屬板幕牆、石材幕牆或組合幕牆作為房屋外圍的，當幕牆框架突出主體結構距離已有設計數據或實際測量數據時，按幕牆外圍水平投影面積計算建築面積；在建築施工圖報建時，還沒有設計數據的，幕牆框架突出主體結構距離一律按150毫米計算，竣工後計算竣工面積時仍採用150毫米的數據。 （13）屬永久性建築有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。 （14）依坡地建築的房屋利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計算。 （15）有伸縮的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建築面積。
2、計算一半的建築面積有哪些？
（1）有蓋無柱的外走廊、檐廊、按頂蓋水平投影面積一半計算面積。 （2）獨立柱在雨篷，單排柱的車棚、貨棚、站台等，按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。 （3）未封閉的陽台，按其水平投影面積一半計算面積。 （4）建築物外有頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。 （5）建築物間有頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。
3、不計算建築面積的有那些?
（1）空出房屋牆面構件、藝術裝飾，如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗檯等。 （2） 檢修、消防等室外爬梯。 （3）沒有圍護結構的屋頂水箱、建築物上無頂蓋的平台（露台）、游泳池等。 （4）建築物如獨立煙囪、油罐、貯油（水）池 、地下人防幹道、支線等。 （5）舞台及後台懸掛幕布、布景的天橋、挑台。 （6）建築物內外的操作平台、上料平台及利用建築物的空間安置箱罐的平台。
4、哪些公用面積應分攤？
應分攤的公用面積包括套（單元）門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛室、建築物內的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。

H. 詳細的房地產開發報建流程

報建程序

一、建設單位到建設行政管理部門或其授權機構領取建設工程項目登記表。

二、按登記表內容及要求認真填寫登記表。

三、將登記表報送建設單位主管部門審核、簽署意見。

四、向建設行政管理部門報送登記表並交驗立項批准文件和建設工程規劃許可證、土地使用證、投資許可證及資金證明。

五、建設行政管理部門或其代理機構審核簽署意見後，發還建設單位項目登記表，進入施工圖文件審查程序。

(8)不動產登記培訓計劃擴展閱讀：

報建內容主要有：

（1）工程名稱；

（2）建設地點；

（3）投資規模；

（4）資金來源；

（5）當年投資額；

（6）工程規模；

（7）開工、竣工日期；

（8）發包方式；

（9）工程籌建情況。

根據《城市房地產開發經營管理條例》：

第十條確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求；按照國家有關規定需要經計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批准，並納入年度固定資產投資計劃。

第十一條確定房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。

第十二條房地產開發用地應當以出讓方式取得；但是，法律和國務院規定可以採用劃撥方式的除外。

土地使用權出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：

（一）房地產開發項目的性質、規模和開發期限；

（二）城市規劃設計條件；

（三）基礎設施和公共設施的建設要求；

（四）基礎設施建成後的產權界定；

（五）項目拆遷補償、安置要求。

第十三條房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低於20%。

第十四條房地產開發項目的開發建設應當統籌安排配套基礎設施，並根據先地下、後地上的原則實施。

I. 房地產新員工培訓計劃

房地產員工培訓手冊

銷售人員的基本要求

（一）基本要求
職業道德要求：以公司整體利益為重，不因個人目的而損害公司的利益和形象；遵守公司各項規章制度；為人誠實、正直。
基本素質要求：具有強烈敬業精神，有團隊合作的意識。
禮儀儀表要求：著裝得體，干凈整潔；公司有統一制服時應著制服；儀容端莊，精神飽滿，坐姿端莊。
專業知識要求
1、了解公司的歷史和項目的特點；
2、了解當城市規劃、地理、交通、通信、人口分布等；
了解當地房地產市場的供求狀況，樓宇的分布、特徵及其發展商的歷史、實力、背景等；
掌握房地產市場開發各環節（設計、建造、銷售和物業管理）的基本知識；
有一定的營銷知識和技巧，懂得市場調查和分析的方法；
熟悉國家和地方房地產的有關政策和法規；
了解一定的財務知識
（三）知識面要求
盡可能拓寬知識面，多了解建築、歷史、天文、地理、心理、邏輯等方面的知識。努力培養觀察、分析和判斷問題的能力。
心理素質要求
具備信心、恆心和沉著，不畏困難和挫折。
服務規范及要求
原則：樹立顧客全面服務的觀念，顧客就是上帝。以誠實、友好和熱情的態度服務顧客。
培訓目的
熟悉公司情況，提高售樓員的職業道德水準，樹立全新服務意識和觀念；
培養售樓員獨立操作能力，增強售樓員對房地產專業知識的了解；
學會促銷手段，掌握售樓技巧和禮儀知識，提高業務水平，適應市場需要；

售樓人員工作職責

1、嚴格遵守《員工手冊》及公司的各項規章制度。
2、遵守作息時間，嚴禁遲到、早退、無故曠工，如若發現，按人事管理制度執行。
3．上班時間認認真真，不大聲喧嘩 、吃零食、看書，不逛街或外出辦其它事，如有違反，按制度罰款。
上班時間配戴工牌著工裝。
注意自己的言談舉止、服裝、化妝以大方得體的儀態、積極熱情的工作態度，做好銷售工作。
如有特殊情況需請假，按照公司要求寫請假申請，經公司領導批准後方可休息。
使用電話語言簡練、禮貌，不能長時間佔用電話，或利用電話談工作以外的事，影響客戶來電的接聽。
做好售樓處、樣板房的衛生及花草的護理工作。
熟練掌握本樓盤情況，耐心講解、運用專業知識和技巧，力爭每一個客戶。
認真填寫定金單、認購書、檢查單價、面積、總價、補定日期、付款方式有沒有錯誤。
主動熱情接待客戶，對客戶的外表、言行舉止，根據自己的判斷力，在心中作出「市場定位」，分析客戶來此的目的、購房檔次，然後「對症下葯」的向客戶推薦，主動請求客戶留下電話，增強供需雙方的了解，促進銷售成交。
愛護公物，節約成本，決不做損害公司利益的事情。
認真學習專業知識，提高業務能力和銷售技巧，把銷售工作做的更出色。
了解項目所有情況，如有不懂之處，及時問售樓處負責人，不能憑空想像、誤導客戶，造成糾紛。
在施工工地，帶客戶看房一定要注意客戶的人身安全，處處照 顧客戶、引導、提醒客戶注意。
認真為新老客戶服務，提高客戶對公司的認識和信任度。
同有意向的客戶保持聯系，創造成交機會，說服客戶下定。
如客戶對此盤沒有興趣，可推薦公司的其它項目，避免客源的浪費。
提醒客戶補定時間，發現客戶有撻定的跡象，及時做好挽救工作。
熱愛本職工作，服從公司的工作安排，盡可能的多了解公司各項目情況，
爭取做公司銷售主力軍。
21．在銷售工作中，盡量配合其它銷售人員，搞好團結協作關系，共同完成每
月銷售工作。
於同不良的風氣挑戰，如有不良行為發生，應及時制止，並向售樓處負責人和公司領導反映。
在做好自己本職工作的基礎上，給予新員工業務上的幫助，共同提高專業素質和經驗。
如發現銷售中（工程、定位、價格、廣告、資料、手續等）出現問題，及時向售樓處負責人和公司領導匯報，提出個人建議。
銷售人員必須以銷售為主要目的，認真出色完成銷售任務和售 事服務工作，耐心解答客戶的咨詢和疑問。
嚴格按許可權范圍內執行，如有特殊情況，需經售樓處負責人上報，經公司總經理簽字同意後方可實施。

陝西華南中港置業策劃有限公司
2003.2.15

銷 售 談 判 技 巧

銷售人員必須具備的推銷能力：
1、說服能力
2、專業化知識

銷售人員怎樣才能具備推銷、談判技巧：
、銷售人員必備的談判技巧：
1、能夠激發客戶的購買慾望；
2、給予客戶好的感覺；
3、激發客戶的購房興趣；
4、激發客戶下定決心購買。

（二）、說服能力：
1、自信+專業水平
要有自信，自信可磨練推銷談判技巧，有自信的說話技巧才能抓住客戶的心理；
要有專業水平：專業水平就是說具有豐富的房地產專業知識和清晰的表達能力；對自身樓盤的結構、單位面積、朝向、樓層間隔、建築材料、購樓須知、價格、付款方式、銷售手冊、周邊環境、配套設施及周邊樓盤的了解，同時應熟悉、掌握發展商名稱、樓盤詳細地址、銀行帳號、簽訂認購書、交款手續、簽合同、辦按揭、入伙手續、辦房產證等有關手續及收費標准。
2、（三意主義）推銷售術：
①誠意（誠懇友善） ②創意 ③熱意（熱情、積極）

3、在說服方面，臉部表情可發揮很大作用：
①根據美國心理學家梅班恩的研究資料得知，說服的三大構成要素為：臉部表情佔55%、聲音佔30%、語辭佔7%
②微笑服務，笑臉是萬國共通的語言；
③臉部表情應與語辭語氣相一致。

4、說服時，要盡量滿足客戶的（三大渴望）
因為忽視人性的基本原理，不論在推銷或人際關系方面都將難以成功；所以對待客戶必須做到：
①接納（希望被接受）
②認可（希望被認同）
③重視（希望被重視）

提升說話技巧、吸引客戶的交談方式
1、別令對方疲勞、反感的方式說話：
聲音太小、咬字不清，聽不清楚你在說什麼；
羅羅唆唆、單方面敘述的說話方式；
口若懇河的說話方式；
正面反駁、傷人自尊心的說話方式。
注意用字遣詞及語氣
①不可用太輕浮的語氣，讓人感覺不穩重、成熟；
②過份的敬語、奉承會給人虛偽的感覺；
③介紹商品時可適當使用手勢、繪聲繪色、效果會更佳；

要想得到客戶的信賴，要好好活用果斷、反復、傳染的效果：
①果斷——將問題有信心地直截了當地說出；
②反復——將項目的優勢突出介紹；
③感染——將對項目的自信、自身的熱情傳輸給客戶。

1 推銷談判的組合方法：
（一）、有計劃、有階段性的推銷、談判
1、接近客戶，套近乎是良好溝通的開始；
2、引起對方足夠的注意力、興趣和購買慾望；
3、利用自己豐富的房地產專業知識，信心十足地介紹自身項目的優勢；
4、打動他，令對方下定決心購買。

（二）、利用暗示進行推銷、談判
1、正面暗示
日本有（醫生的正門、律師的客廳）的說法，即是說：破爛的正門，不堪入目的沙發，讓人無法相信他的本事；相反，華麗的正門，華貴的沙發，則令人心裡舒暢。
同樣，銷售員若是穿衣服皺巴巴，表情灰暗，無精打采，那麼就算客戶有滿腔的購買慾望都可能受到影響。

2、小小的動作也有暗示的作用：
①倒背著手面對客戶——讓人感覺高高在上，沒有親近感
②抱著胳膊——讓客戶產生反感
③搓手——沒能信心的表現
④眼睛的動向——眼神不能飄浮不定，眼睛是心靈的窗戶
⑤腳的位置——兩腿叉開，顯得吊兒郎當。

（三）、巧妙利用電話推銷
1、在電話中作給人好感的交流
①注意聲音的高度，速度、語氣、稱呼、自我介紹；
②注意聲音給人的感覺；
③注意用詞不達意、談話時間，盡量以簡潔為要；
④選擇打電話的時機，准備好要談的事項，准備好需記錄用的紙、筆、計算器。

2 商洽成功的要點：
（一）、與客戶融洽談判
1、以自然、輕松的心情好好地與客戶溝通、融洽相處；
2、有禮貌，培養推銷禮節，不說謊、真誠相處；
3、認同客戶的優點，並加以贊賞，令對方開心；
4、尋找共通的話題，以商品房為談話中心，將我們的項目的結構、價格、環境、交通，升值潛力等等詳細作介紹，突出自身樓盤的優勢，必要時也可以適當地說競爭樓盤的劣勢；

（二）、對客戶作有效的詢問
1、利用詢問讓客戶開口說話；
2、作能讓客戶馬上答復的簡單詢問；
3、能夠讓客戶理解的詢問——不要太專業化，專業術語太多。

（三）、商洽中須掌握的幾項推銷術
1、了解客戶的性格，根據性格不同採取不同的說話接待方式。
2、根據其價值不同判斷：
①利益型 ②理性型 ③感性型
3、了解排除競爭法：
①不說競爭對手的壞話
②別說盡了項目的新有優點
③與周邊項目作適當的比較，應突出我方項目的優勢
4、「擅長傾聽」客戶說話為推銷高手
①傾聽對方說話
②令對方知道自己已充分理解他所講
A、讓自己變得很賢明
B、提高客戶自尊心
C、客戶給自己的評價會增高
5、培養「傾聽技巧」
①對客戶提起的話題作適當的附和
②不要隨便插嘴
③抓住發言機會圍繞商品為主題作介紹

3 在談判過程中，4 遇到客戶提出的反駁觀點、抱怨時：
1、誠實處理、不要說太多話，專心聆聽對方的話；
2、說話要有權威性；
3、事前預想一下客戶的意見；
4、分析原因，找出解決方案，如果能力權力范圍內解決不了的，再往上級反映情況；
5、別感情用事，與客戶辯解或爭吵。

5 客戶意向購買，6 決定簽訂合約的徵兆：
（一）、從語辭方面看
1、再三詢問價格、優惠條件時；
2、詢問什麼時候入伙時；
3、詢問項目交通、配套情況時；
4、反復問同一個問題時；
5、與家人或朋友打電話時；
6、開始談及自己的私事時。

（二）、由表情、動作方面看：
1、突然默不作聲，有所思考的表情突然開朗時；
2、再次細心地到現場看樓或多次到訪時；
3、仔細研究售樓資料，計算購樓費用時；
4、深呼吸、不斷變換坐姿時。

7 簽訂合約的注意事項：
簽訂合約是成功的關鍵階段，絕不可鬆懈，應全力以赴
1、完成交易的方法：
①重復項目優點
②暗示新購單位的優點
③把客戶選擇的范圍縮小
④建議客戶下訂
2、簽認購書或合同時：
①別讓客戶有緊迫感，以鎮定的態度簽約，別太著急。
②別對自身的樓盤無信心，別放走機會。
③簽約後馬上說出祝賀語或對業主表示關懷語，不談多餘的話。
④簽完合約後不要得意忘形。

8 售後服9 務
1、簽定認購書後，應讓客戶清楚知道銀行地址、銀行帳戶及抬頭、應在何時將首期款或其他樓款存入銀行。
2、應讓客戶清楚知道在交完樓款，憑付款票據到指定辦公點辦理簽訂買賣合同（按揭的還需簽訂貸款合同、貸款申請表、辦理抵押登記及交清有關按揭費用）等有關手續，給客戶開樓款收據等。並協助客戶辦理入伙手續，解決問題。
3、若是一次性付款的，則讓客戶將身份證、購房資料、付清樓款證明書及購樓發票交給指定部門，待辦房產證。
4、各售樓處應存一份客戶跟蹤記錄表，記錄好每個客戶樓款所交情況，讓各職員一目瞭然，若是欠交的則及時通知對方補交，若是用轉帳方式時，待樓款到帳後，則及時通知客戶前來簽署正式合同及辦理相關手續。

禮儀結合推銷技巧培訓課

禮儀：是指人們在正常的工作、生活、社交及各個領域所表現出的行為，語言、服裝、儀態、禮節及接人待物的一種和諧的、美的學科。「她」無處不散發著一種誘人的魅力，「她」在各個領域都能使您變得優秀、成功，受到別人的賞識和尊重。「她」使您戰無不勝，使您產生具有無法抗拒的吸引力。
從古至今，不管是大到國與國之間的外交關系，還是小到人與人之間的交往，禮儀都擁有不可忽視的，至關重要的位置。例如：國與國之間的外交，外交人員將代表的是整個國家，稍有不慎都有可能導致國與國之間關系的破裂，國家形象受到損害。做為一名公司的員工，您將代表的是公司的整體形象及個人素質問題，我們同樣不可懈怡。隨著計劃經濟的轉變，市場競爭日益加俱，禮儀在當社會更體現出它的重要性。
那麼，我們做為房地產中介公司，如何將禮儀、房地產知識、銷售技巧融合在一起，使我們的服務、銷售工作做的更好，樹立公司的品牌形象，受到客戶的好評和贊譽，這不得不引起我們的重視。
第一章銷售員的工作態度及個人形象對公司的重要性
個人形象將直接影響公司形象
顧客對公司形象的了解大概是：
（1） 從閱讀公司簡介小冊子中來；
（2） 致電公司與接待人對話中形成對公司的感覺；
（3） 初到公司從接待人員的應對及建築物的內部裝修，（4） 職員的服（5） 裝辦公室內的氣氛等產生印象，（6） 但往往最深刻的第一印象來自與之會晤的那個人或幾個人。
人們常說：「職員製造公司」，職員是公司的財產，所以，不僅僅老闆才代表公司，每一個員工都代表著公司。職員的形象、待客態度、電話應對以及寄給其他公司的信函、傳真等都代表著公司；如果職員在這些方面任意胡為，可能會引至很環的後果。
請注意您的服裝及整體面貌
一個人的精神面貌首先是體現在臉上，如果頭發蓬鬆、眼圈發黑、衣冠不整，給客戶帶來的第一印象肯定是大打折扣，甚至會懷疑您的工作能力，那麼讓我們出門前整理好衣服，檢查裝束是否得當，避免在公眾場合出現尷尬的局面。
注意事項：
頭發干凈，防止出現異味和頭皮屑。
女職員宜化淡裝，不要濃妝艷抹。
上班服裝的選擇以套裝為主，所穿衣服要方便工作、干凈利落，令您精神抖擻，顯得干練，令客戶留下良好印象。
衣服、鞋襪保持整潔，不可有污點，熨好衣服扣好衣扣，防止絲襪漏絲，在包里多備一雙。
工作牌佩掛在制服的左胸上方。
領帶是否過松，歪在一邊。
衣服不可太耀眼，也不可顯得寒酸，適當的服裝將給您帶來自信，這將是敲開成功大門的第一步。
與客戶交往的基本禮儀
在客戶面前，無論您裝飾的多麼漂亮、干練，如果不懂基本接待客戶的禮儀，那麼客戶首先對您留下了表裡不一、素質較差的印象，一旦留下了不好的印象，就很難再進行溝通，更不要說達到銷售目的，那麼，我們如何才能爭取到每一個客戶，不使客戶和我們失之交臂，就必須提高和完善自已，完善服務，提高對基本禮儀的認識。
（7） 電話禮儀及電話對答的藝術
電話應對和面對面接觸的應對一樣，應對的好壞，決定公司的第一印象，客戶是增或是減，都要掌握第一聲。
誠懇回答：
接聽電話時，雖然雙方都看不見對方的儀容，但假若你的態度鬆懈或不認真，對方仍會體察到，所以接聽電話時也要禮貌地回答問題，表現出誠意。
小心應對：
說話發音要正確，吐字清楚，聲調平穩的回答問題，不要大聲說話。
電話中不知道對方是否正在忙碌中，說話要簡潔，一般電話交談不超過3分鍾為宜。
重要事情需要很長時間，最好稍打斷問：「現在方便嗎？」
打電話時不可叼著煙、吃東西、與他人開玩笑，或是吊兒啷當的，雖然對方看不到你，可是也不能隨便做出不雅的動作和態度。要當成是在對方面前說話。
電話鈴聲響時，要馬上接聽，不可讓對方等太久（一般在三聲以內）。如果超過三聲後接聽，先說一遍：「您好，某某公司，不好意思，讓您久等了」。
拿起聽筒之後，要清楚報上公司名稱。
如找其它工作人員，應說：「請稍等」。終結電話時說：「再見」，輕放電話。
要打電話時，要確認對方公司名稱、部門、姓名、電話號碼。把要說的重要事情略做記錄，有條理的講明事情。
對於打錯的電話，也要親切應對：「您好，這里是某某公司，打錯了」。
如客戶問及的問題需要查資料而花時間時，應親切地說：「要花些時間，請稍等」。
自已無法處理時，要請上司代為處理，「關於這件事，我不太清楚，請稍等一下，我請負責人來接聽。」
對方（客戶）在電話中發怒時，要誠心道歉，並請對方冷靜、息怒，盡管錯不在自己，也要先冷靜下來，不可說些火上加油的話。
（二）自我介紹與名片的巧用
我們通常是同陌生人打交道，為給客戶留下較深刻的記憶及良好的印象，我們應不失時機的遞上名片，介紹自己，可為進一步交往打下基礎，為今後達成銷售目的，留下聯系機會。
主動及時的接待客戶，並遞上名片說：「您好，我是某某公司的某某，能為您服務非常高興，接下來由我向您介紹某某項目的情況。」主動的自我介紹會讓客戶有一種被尊重的感覺，從而樹立公司服務品牌的形象及對該項目加深印象。
認真熱情的向客戶介紹項目情況，一般客戶都會受到銷售人員的一部分影響，如銷售人員用充滿自信、熱情而不失禮節的介紹方法，會給客戶增添許多對該項目的信心。
不失時機的留下客戶的名片或姓名、電話，記錄在客戶通訊本上，方便今後自己和客戶的聯系。
（三）握手的禮儀
握手是人們交往中最常見的一種禮節。
有些客戶再次上門，銷售人員應主動熱情的伸手錶示歡迎，讓客戶受到尊重，從而心情愉快。
握手時間一般為3——5秒為宜，太長了使人感到局促不安；太短了表達的熱情不夠。
握手時需面帶微笑，雙目對視，上身微前傾，頭略微低，以示恭敬。不要一邊和對方握手，一邊同第三人說話，這是最要不得的失禮。
異性之間，男性只須輕輕握一下他的手指即可，不要緊握不放，男性不能主動向女性伸手。
客戶先伸手錶示再見，說明會見的非常愉快。
（四）接待客戶時的站立，坐時及正確的走路儀態
站立的儀態：挺胸收腹，一隻手放在另一隻手上。不能抖腿，周身搖晃，否則很不雅觀。
座時的儀態：先請客戶坐下後，你才能坐下，不可粗魯的坐下，要端坐、不可癱坐、不可抖腿，否則便會在客戶面前儀態盡失。
正確的走路儀態：在顧客面前，走路一定不要彎腰曲背無精打采，優美的走路姿勢並非只限於模特或演藝人士，你和客戶的接觸同樣需要給人留下良好的印象，請注意正確的走路姿勢。
（1） 挺胸收腹，（2） 平視前方，（3） 手指（4） 並攏。
（5） 身體要穩健。不（6） 要左右搖擺，（7） 東張西望。
（8） 有節奏的步伐，（9） 走路聲不（10） 可太大。
（11） 引領客戶的走路儀態及應注意的事項。
（五）我們經常帶領客戶看樣板房及小區內的周圍環境，在引領時一定要注意禮儀和其它安全事項。
走廊上：當客戶走在走廊中央時，你應走在前左或前右側，偶爾後望，確認客戶跟上，捌彎時，要招呼一聲說：「往這邊走」。
樓梯上：先告訴客戶，樣板房或其它房的樓層，然後引領客戶上樓。
升降機內：我們有許多樓都是樓花，使用的是工程梯，應先打開升降機的門，讓客戶先進入，銷售人員再進入，並關好門或按樓層按鈕；在使用客用梯時，當升降機的門開啟時，可用力按著門框讓客戶先進，然後銷售人員再進，以示尊重。離機則相反，按著開啟鍵，讓客戶先出來然後你才出來。
房地產市場多數項目都是建到25%時開始預售，所以許多項目都還是工地，那麼我們更加應該注意客戶的安全。細心的觀察提醒客戶注意，細心的提醒，使客戶認同你的服務，更避免了意外事故的發生，安全應注意的問題：
（1） 客戶看房必須要求帶安全帽。
（2） 如帶小孩或年齡大、身體弱的老人，（3） 應盡量說服（4） 留在售樓處內，（5） 以免發生意外。
（6） 沿路提醒客戶注意腳下，（7） 以免絆倒，（8） 或釘子扎腳，（9） 或碰頭，（10） 提醒客戶不（11） 要靠邊站，（12） 以免客戶懼高或上麵灰沙石塊掉下，（13） 發生意外事故。
（14） 在等升降機時，（15） 應向客戶介紹升降機停時有些震（16） 動，（17） 但不（18） 要害怕等。
第二章說話、聆聽的禮節
一、說話的藝術
如何用心說話
（1） 如果只是嘴巴上說，而（2） 沒有誠意，（3） 會讓客戶覺得不（4） 可信任和信賴。
（5） 正確、簡潔有條理地向客戶介紹。用你的專業知識說服（6） 客戶，（7） 產生購買慾望。
（8） 發音清楚，（9） 讓客戶清楚明白你的意思。
（10） 要插入適當的稱贊詞，（11） 但不（12） 必恭維拍馬屁，（13） 不（14） 要說傷害客戶自尊心的話。
（15） 常用禮貌用語，（16） 使客戶在看房過程中心情愉快，（17） 感受到充分的尊重。
講好話的要領
（18） 要以能給對方好感、能讓對方理解、明白的心情來說話。
（19） 站在對方立場，（20） 說些理解客戶關心客戶的話。只顧到單方面的話語，（21） 會令人厭惡，（22） 尊敬對方，（23） 探求對方的興趣和關心的事。
（24） 說話時面帶笑容，（25） 說些客套話，（26） 說話謹慎，（27） 不（28） 要信口開河，（29） 否則會喪失信用，（30） 損壞公司的形象。
（31） 掌握專業用語，同（32） 客戶交談時，（33） 讓對方覺得你的專業知識豐富，（34） 有問必答，（35） 產生信任感。
經常面帶笑容
無論是誰，都認為笑容比生氣的面容好看，有時，有些敏感的問題不宜直接回答時，不用吞吞吐吐，可以利用笑容輕輕掩過，接待客戶的秘訣就是笑容，不要暴露內心的不安，不快或煩躁。
記住，令人可喜的表情能給人留下良好的印象，所以做為銷售員一定要掌握運用這個好的方法。
二、擅於聆聽
只是單方面的說話，是無法打動對方的心的，要想抓住對方的心，就應該專心聆聽對方說的話。一邊聆聽，一邊看著對方的臉，不要東張西望。認真傾聽，關心對方所說的內容。要隨聲附和表示贊同，但不要打斷對方的話，即使有話要說，也要等到對方說話告一段落為止。如果對方意見相反時，也要一度認同對方的說法後再提出自己的意見。若有不明之處，要提出疑問加以確認，若置之不理，是沒有禮貌的。認真的傾聽，讓客戶感到你的真誠，你並不是完全佔在銷售的立場上，而是在為客戶著想，這樣你將更具有說服力，讓客戶認為你說的非常值得考慮。
第三章對付客戶反駁的要領和處理客戶怨言的要決
在處理銷售中和銷售後客戶提出的一些問題，首先做為當事的工作人員及項目負責人要向公司匯報，向客戶解釋。雖然這項工作比較麻煩，但是我們還是要認真的對待，不要逃避責任，如因銷售人員的不負責任造成的問題，應當自我反省，吸取教訓。本著和客戶誠實溝通的態度，配合公司解決問題，不能同客戶發生爭吵。
一、對付客戶反駁的要領
誠實處理。沒有誠意的話語，是無法說服對方的。
說話要帶有職業權威。一位擁有充分房地產知識的銷售人員，在解釋問題時很自然地會帶有申訴力，有條理的有依據的分析比較讓客戶明白理解。
在事前就預想客戶的反對意見，所以也可以事前就准備好答復客戶的一套說話。
多舉例，讓客戶覺得站在客戶的立場上分析問題，說服對方。
盡早掌握反對意見的根源在哪裡。
言多必失，把重點放在質問上。
專心聆聽客戶所說的話，抱著真心接受的心情，來聆聽客戶的意見，解答客戶的問題，是銷售工作中重要的一項工作。
二、處理客戶怨言的要訣
就算因我方造成的索賠狀況，要盡可能的抱寬大的心胸，不要同客戶發生爭執，一直要以平靜的心情去解決。
盡快處理客戶怨言，不要因拖延客戶時間，敷衍對方，讓客戶惱羞成怒，本來是小事而鬧成大事，造成公司的損失。
誠懇地感謝對方指出的不周到之處，並及時改善。
在解決問題時，一定要向公司匯報，千成不要任意給予答復。配合公司誠意處理，尋求解決的方法，讓客戶理解，抓住客戶的心。

房地產18個定級因素

定級因素 指 標 分 值
位置 A．距所在片區中心區的遠近；B商業為臨街或背街；C寫字樓為臨街或背街；D住宅為距所在片區中心區的遠近。 A．最差（遠）1；B.很差(遠)2;C.一般(近)4;D.最好(近)5;
價格 A百元以上為等級劃分基礎;B商鋪、寫字樓、豪宅、普通住宅等級距依次減少；C價格是否有優勢。 A最高1；B很高2；C一般3；D很低4；E最低5；
配套 A．城鎮基礎設施：供水、排水、供氣、供電；B.社會服務設施:文化教育、醫療衛生、文娛體育、郵電、公園綠地。 A．最不完善1；B.很不完善2;C一般3;D很完善4;E.最完善5.
物業管理 A保安;B清潔衛生;C機電;D綠化率及養護狀況;E物業管理費(元/月);F.是否人車分流;G.物業管理商資歷質. A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;
建築質量 A. 是否漏水;B門窗封閉情況.C.內牆;D地板;E排水管道; A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;
交通 A.大中小巴線路數量;B距公交站遠近;C.站點數量;D大中小巴舒適程度. A.最少(遠)1;B.很少(遠)2;C.一般3;D.很多(近)4;E.最多(近)5;
城市規劃 A規劃期限(遠中近期);B規劃完善程度;C規劃所在區域重要程度;D規劃現狀. A．最不完善1；B.很不完善2;C一般3;D很完善4;E.最完善5.
樓盤規模 A.總建築面積(在建及未建);B總佔地面積 ;C戶數 A.最小B.很小;C一般;D很大;E最大
朝向 A按方向B.按山景C按海景D視野 A.西(西北、西南)B東（東南、東北）C北（東北、西北）D南（東南、西南）
外觀 A．是否醒目；B是否新穎；C是否高檔；D感官舒適程度； A.最少(遠)1;B.很少(遠)2;C.一般3;D.很多(近)4;E.最多(近)5;
室內裝修 A高檔；B實用；C功能是否完善D質量是否可靠。 A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;
環保 A空氣B噪音C廢物D廢水 A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;
發展商實力及信譽 A資產及資質B開發樓盤多少C樓盤質量D品牌 A最差（少）1B很差（少）2C一般3D很好（多）4E最好5
付款方式 A一次性付款B分期付款C按揭付款D其他 A最差1;B.很差2;C一般3;D很好4;E.最好5;
戶型設計 A

J. 農村建房需要辦理什麼手續。

農村建房也是需要辦理房產證的，辦理的手續按照以下順序逐一進行：

1.由建房戶提出申請，填寫《農村個人建房申請、審核表》；

2.所在村民委員會簽署意見並加蓋公章；

3.鎮政府進行初審，並負責調地工作；

4.鎮政府分村定期定點張榜公布初審意見；

5.報縣級機關聯合審批；

6.縣國土資源局收取建房保證費用，核發《農村個人建房建設工程許可證》；

7.建房戶開工前報告鎮政府，鎮政府現場查驗，敲樁定位，並實行建設全程管理；

8.建房竣工後，建房戶應向鎮政府申請竣工驗收；

9.鎮政府會同縣有關部門派人現場查驗，按規定核發建房竣工驗收合格證，退還建房同地保證金；

10.建房戶憑驗收合格證，向國土登記部門申請房地產權利登記。

11.建房戶領取房屋產權證。

(10)不動產登記培訓計劃擴展閱讀：

自建房(農民房)是泛指擁有自有土地的單位和個人，自己組織並通過僱傭他人施工，而建造的房屋和建築。自建房是我國傳統建造方式的主流，尤其是在我國農村地區，農村居民幾乎都是通過自建房方式，來滿足各自的居住需求。不能在規劃區以外或建設用地以外建房。

另外在我國商品房政策推出前，很多單位也曾通過集資自建房的方式，來解決企業員工的居住需求問題。隨著國內經濟水平的逐步發展和農民收入水平的不斷提高，自建房建設水平越來越高，類型越來越豐富，尤其江浙一帶種類多樣。

(一)農村居民申請宅基地的條件：

農村居民申請宅基地必須符合下列條件：一是農村居民年齡必須年滿十八周歲且符合分家條件；二是農村居民建房必須符合土地利用總體規劃和土地利用年度計劃及村鎮建設規劃。

三是農村居民建房限額標准，使用原有宅基地和村內空閑地的限額面積為180平方米，使用農用地的限額面積為140平方米；四是農村居民建房必須「一戶一基」；五是農村村民在出租，出賣原有的宅基地再申請宅基地的不予批准；六是嚴禁非農戶和其他人員在本村購買宅基地。

(二)農民建房應當遵循的原則：

農村居民建房應當使用原有的宅基地和村內空閑地，能夠利用劣地的不得佔用好地，能夠佔用荒地的不得佔用耕地，使用國有土地的必須辦理出讓手續。

(三)農民建房申請宅基地的審批程序新：

1、農村村民建住宅，首先向集體經濟組織提出申請；

2、村集體經濟組織對申請建房戶在醒目的地方進行張榜公示(15個工作日以上)；

3、國土資源管理所及鎮社會事務辦公室到實地對申請人是否符合條件，擬用地是否符合規劃等進行初審；

4、公布期滿無異議後，將符合「一戶一基」條件的用地戶按規定報鄉鎮人民政府審核後，報縣人民政府審批(佔用農用地的按規定報市政府辦理農用地轉用審批手續)。

5、宅基地批准後，國土資源所及鎮社會事務辦公室到實地批放宅基地，並發放選址意見書，規劃許可證，施工許可證(「一書兩證」)。

6、村民住宅建成後，國土資源所到實地檢查是否按批准面積和要求使用土地，對符合要求的建房戶核發集體土地使用證書。

7、村民憑土地使用證及規劃許可證申請辦理房屋所有權證