A. 物業管理者因具備哪些語言溝通技巧
一、什麼是溝通
對我而言溝通不僅是嘴、肢體，更重要的還有內部的心。心是思想，腦子是思考，我認為溝通最重要的是靠內涵，個人通過以往的歷練所具備的內涵。我以前是搞酒店工作的，後來轉為物業管理的，我們這一行最重要的就是溝通。
二、溝通的重要性和必要性
沒有溝通就沒有人際的互動關系，人與人之間關系，就會處在僵硬、隔閡、冷漠的狀態，會出現誤解、扭曲的局面，給工作和生活帶來極大的害處。信息時代的到來，工作、生活節奏越來越快，人與人之間的思想需要加強交流;社會分工越來越細，信息層出不窮，現代行業之間迫切需要互通信息，這一切都離不開溝通。
溝通是貫穿於物業管理服務的每一個環節，管理層沒有相關信息，就無法做出正確的決策，而信息往往需要通過溝通得到。而一旦做出決策，又要進行溝通，否則，將沒有人知道決策已經做出。最好的想法，最有創見的建議，最優秀的計劃，不通過溝通都無法實施。因此，管理者需要掌握有效的溝通技巧。當然，這並不是說僅擁有好的溝通技巧就能成為成功的管理者，但是我們完全可以說，低效的溝通技巧會使管理者陷入無窮的問題與困境之中。
我們的溝通方，內部除了跟下屬的溝通，還有和公司各相關職能部門之間的溝通;溝通如果有效，那麼支持力度會更大一些，如果溝通方帶有抵觸情緒的話，效果就會很差，為了工作表面上支持你，但是一定會拖拉敷衍，這一點上我是有體會的。另外是跟上級的溝通，是重中之重，我們要虛心。還有最重要的是和業主之間的溝通，和相關方的溝通。溝通得好，什麼事情都好辦。
三、物業管理工作溝通的特點
物業行業中，領導是以結果為導向的，過程並不重要，最終的目標是要靠我們的團隊來達成的，這就需要我們的有效溝通。溝通需要技巧和內涵，還要因人而異。我們是溝通方也可能是被溝通方，提建議的溝通和與我們交流的溝通，性質都不一樣。舉個例子，如果是來投訴的，我們站立的姿態和態度都要表示出耐心傾聽狀;和上門來談業務的人，就可能有完全不同的表現：姿態可能先是仰坐在椅子上，要求對方在桌子對面坐下，待其遞上名片後，再根據我們小區的具體情況衡量是否需要;和那些素養比較高的供貨方溝通，我馬上就會坐得很直，向前傾一點，並且會給他提供很多方案，讓供貨方感覺到物業方的經驗很豐富，幫他出謀劃策，進而幫助對方達到他的目的;對待素養很差的供貨方，我會繼續仰躺在椅子上，眼神斜視，讓人感覺很藐視他，那他可能一分鍾就感覺無趣然後主動離開了。這是運用了肢體語言的溝通案例。
四、溝通應具備哪些素質
我做酒店的經驗告訴我，溝通的時候，要在最短的時間裡面了解對方的個性，最好能夠做到了解到對方的喜好，這樣比較好找談話的切入點。語言的技巧也是十分重要的。有一次我在酒店的餐廳用完餐後經過商品部，幾個山東人剛好也用完餐，正好在商品部看蘇州的絲綢，他們跟營業員在交流，營業員的表達能力很差，無法說清楚絲綢的優點。我正好是山東人就走上前用山東話和他們交流，並加以介紹，他們十分滿意。這一點也說明，如果碰到不同地方的人，用他們熟悉的方言和他們溝通，會達到良好的溝通效果，也能快速地拉近和他們之間的距離。
五、有效溝通的技巧
掌握相關資料
溝通中,物業管理人員要盡量把業主的名字記住。在與業主碰面時,禮貌地呼出對方的姓名:「鬃先生,您好!」會使對方感到非常愉快。
尊重
在與業主溝通過程中,物業管理人員首先要尊重對方的習慣,了解不同國家、民族、地區以及宗教的基本常識,會使業主感到溫馨,容易理解和接受物業管理公司的工作。
注意表達方式
熟練運用語言技巧,可以溝通物業管理公司與業主的信息,協調企業與業主的關系,並樹立企業的良好形象。
微笑服務
物業管理人員必須具備親切自然的微笑,讓微笑去感染、溝通每一位業主的心靈。
真情流露
一流的物業,必須有一流的管理,而一流的管理,離不開物業管理公司和業主之間良好的情感溝通。企業通過有意識的情感溝通工作,確切了解和掌握業主的真情實感和所思所慮,同時也積極營造溝通氛圍。
不輕易許諾
物業管理人員在與業主談話時,對對方提出的要求,屬於馬上可辦到的,可以當場許諾;需要研究的應說明情況,以後再作答復;對根本辦不到的,要明確拒絕,並講明理由,請對方諒解。輕易許諾對方的各種請求,雖然會贏得對方的暫時歡心和感謝,但因為無法兌現自己的許諾,到頭來,只會損害物業公司的形象。
巧借他人之力
物業管理工作牽涉到生活的方方面面,使許多小事復雜化,正因為如此,物業管理人員才能夠藉助方方面面的力量來促成復雜化問題的解決,做到「借他人之力,成管理之事」。
利用人與人相互間的牽制進行溝通,協調關系,最終達到預想目標。
全面細致
業主的文化程度、職業、年齡、特點和愛好等基本情況,物業管理人員都應全面了解,因為它可能成為協調中的突破口。
因勢利導
「因勢利導」就是順著事物的發展趨勢加以引導。在與業主進行協調時,首先要認識、掌握業主心理發展變化之「勢」,然後再根據客觀之「勢」加以引導。
當物業管理公司內外由於信息傳播不流暢或企業的工作出現失誤,企業行為、政策等尚未被業主認識、理解等原因導致企業與業主的失和時,或業主對企業產生不理解、不信任、不支持、不合作,甚至持反對、敵視等態度時,物業管理人員應運用原則和技巧促進企業與業主的雙向交流,建立起企業與業主的共同認識,引起一致行為。
B. 物業公司與業主之間的溝通技巧有哪些
01依法行事，宣傳到位
物業管理遇到的問題十分復雜，涉及到的法律問題非常廣泛，整個物業管理過程中，時時刻刻離不開法律、法規。如何簽訂物業服務合同，如何制定規章制度，如何處理對內對外關系，如何開發物業管理中的服務項目，如何收取各種費用，安全保衛中遇到的問題怎樣解決，這些問題應當以我國的法律、法規為根據做出正確回答。作為物業管理企業的工作人員，應該學習相關法律、法規，如《物業管理條例》、《城市房地產管理法》、《勞動法》、《民法》、《合同法》、《稅法》、《物權法》等，遇到問題時一定要有法律觀念，處理問題時要以法律、法規為依據。只有這樣，簽訂的合同才有效力，制定的規章制度才能實施，處理問題才會恰當。
02換位思考法
作為管理者，有時也要換個角度，如果「我是個業主」會怎麼想？以他的心態感受一下他的感受。同時也可以請業戶也換個角度，如果他是管理者，該如何做？將心比心，相互理解，解決矛盾。
03主動傾聽，及時反饋
無論是在生活中還是在工作中，善於「聽」乃是一個人應有的素養。「聽」是了解業主的需求，從而為其解決問題的重要手段，一個不會「聽」業主說話的物業管理人員，不可能為業主解決好問題。要想了解業主真正的需求，我們最應該做的就是仔細聆聽業主講什麼，想得到什麼，從而與業主之間架起一座有效的溝通橋梁。
04避實就虛法
有時直截了當，直奔主題，往往會使矛盾激化，雙方弄僵。還不如避實就虛，先談點和主題無關的話題，談點天氣，交通什麼的，緩和一下氣氛，然後再找機會，切入主題。
05以退為進法
有時談僵了，切不可火上澆油，貪一時之快，把該講的，不該講的都發泄出來，這樣只能把對方逼入對立境地；不如以退為進，來個緩兵之計，勸一句，消消火，待合適機會，或換別人再跟業主溝通。
06規范用語。
在受理業主的強烈投訴時，物業管理人員忌作「我不知道、我不清楚、我需要請示領導」等推脫之辭；面對業主的咨詢求助，忌以「沒時間」、「這是公司規定」等為由對業主置之不理；在業主要求上門服務時，忌以「這事不該我們管」、「你自己想法解決」等方式回絕。往往物業管理人員一句不恰當的話、一個不經意的舉動，會為一件小事激化矛盾，這既破壞了和諧，更不利於工作。因此，物業管理人員應不斷提高自身素質，通過落實「首問負責制」、規范用語與業主建立良好溝通。
C. 監理工程師知識點：如何與業主有效溝通
物業管理公司與業主之間的矛盾，不僅影響到企業的運行，也影響到企業預定目標的實現。因此，運用合理的方式和技巧化解矛盾，成為物業管理工作中的重中之重。
溝通的基本技巧
為取得良好的溝通效果，物業管理人員應掌握溝通的基本技巧：
記住業主的姓名溝通中，物業管理人員要盡量把業主的名字記住。在與業主碰面時，禮貌地呼出對方的姓名：「鬃先生，您好！」會使對方感到非常愉快。
尊重對方的習慣在與業主溝通過程中，物業管理人員首先要尊重對方的習慣，了解不同國家、民族、地區以及宗教的基本常識，會使業主感到溫馨，容易理解和接受物業管理公司的工作。
注意語言的表達方式熟練運用語言技巧，可以溝通物業管理公司與業主的信息，協調企業與業主的關系，並樹立企業的良好形象。
兩種說法，兩種結果，前一種說法傷害了業主的自尊心，而後一種說法則比較含蓄，使業主頓時化解了不滿情緒，所以注意語言技巧，能夠取得良好的溝通效果。
微笑服務物業管理人員必須具備親切自然的微笑，讓微笑去感染、溝通每一位業主的心靈。
運用情感溝通一流的物業，必須有一流的管理，而一流的管理，離不開物業管理公司和業主之間良好的情感溝通。企業通過有意識的情感溝通工作，確切了解和掌握業主的真情實感和所思所慮，同時也積極營造溝通氛圍。
李小姐的結婚大喜，也恰巧是樓盤入住以來第一個辦婚事的業主。物業管理公司得知這一喜訊後，清潔員工把小區平台打掃得乾乾凈凈，鋪上洗刷一新的紅地毯；綠化工新添了一些漂亮的盆花；公司物業助理購買了鮮花花籃和賀卡，代表公司全體員工將最美好的祝福帶給這一對新人。新人及其父母、親友激動地說：「真沒想到，你們真有人情味，住在這里感到很親切。」
物業管理公司積極組織各項有意義的活動，並對業主生活中的一些較為重大的事情給予重視是增進雙方理解溝通的重要手段。把盡可能多的關懷帶給業主，給業主一種「踏實、親切」之感，也為今後公司開展各項物業工作打下了良好的基礎。
協調的基本技巧
熟練地、創造性地運用協調的基本技巧，能夠取得良好的效果。
不要輕易向業主許諾物業管理人員在與業主談話時，對對方提出的要求，屬於馬上可辦到的，可以當場許諾；需要研究的應說明情況，以後再作答復；對根本辦不到的，要明確拒絕，並講明理由，請對方諒解。輕易許諾對方的各種請求，雖然會贏得對方的暫時歡心和感謝，但因為無法兌現自己的許諾，到頭來，只會損害物業公司的形象。
巧借他人之力物業管理工作牽涉到生活的方方面面，使許多小事復雜化，正因為如此，物業管理人員才能夠藉助方方面面的力量來促成復雜化問題的解決，做到「借他人之力，成管理之事」。
利用人與人相互間的牽制進行溝通，協調關系，最終達到預想目標。
全面了解業主業主的文化程度、職業、年齡、特點和愛好等基本情況，物業管理人員都應全面了解，因為它可能成為協調中的突破口。
在各類報修中，經常遇施工質量不良而產生的報修，維修一般都比較復雜，業主的反應也都較激烈。如果簡單地做些解釋工作，容易使業主以為在推卸責任，引起誤會。不同的情況要有不同的處理方式，此例中根據林先生愛花草的特點，適時送一盆花，縮短了與業主的距離，再表歉意，融洽了感情，加上切實的措施，順利地解決了原先較棘手的問題。
不失時機，因勢利導「因勢利導」就是順著事物的發展趨勢加以引導。在與業主進行協調時，首先要認識、掌握業主心理發展變化之「勢」，然後再根據客觀之「勢」加以引導。
這是一個物業管理人員根據國家的有關規定，提出假設並因勢利導，讓業主真正感到問題的嚴重性，最後做出理智決斷。達成了溝通、協調的統一的成功案例。
當物業管理公司內外由於信息傳播不流暢或企業的工作出現失誤，企業行為、政策等尚未被業主認識、理解等原因導致企業與業主的失和時，或業主對企業產生不理解、不信任、不支持、不合作，甚至持反對、敵視等態度時，物業管理人員應運用原則和技巧促進企業與業主的雙向交流，建立起企業與業主的共同認識，引起一致行為。
D. 請問,物業公司的出納都應做些什麼,以前沒做過物業出納,所以麻煩各位詳細指教.謝謝.
哈哈。首先恭喜你的好工作。。呵呵~
其次給你個很好的網站。讀完你至少會明白正規的日常工作需要的是什麼：
物業維修基金使用管理規定2007-05-05 19:25物業維修基金使用管理規定
1.0 目的
規范物業維修基金的管理工作，確保物業維修基金得到合理有效的使用。
2.0 適用范圍
適用於物業管理有限公司物業維修基金的管理工作。
3.0 職責
3.1 出納員負責房屋本體維修基金的收取工作。
3.2 公共事務部相關人員負責房屋本體維修基金的催繳工作。
3.3 會計負責公用設施維修基金的使用核算及房屋本體維修基金的管理、核算工作。
3.4 管理處經理負責物業維修基金管理工作的監督。
3.5 公司總經理及業主管理委員會主任負責物業維修基金使用的審批。
4.0 程序要點
4.1物業維修基金的分類。
4.1.1 公用設施維修基金。用於購買管理用房、墊支購買部分商業用房和住宅區共用設施的重大維修工程。
4.1.2 房屋本體維修基金。用於房屋本體共用部分的維修養護。
4.2 物業維修基金的使用范圍。
4.2.1公用設施維修基金的使用范圍：
a) 小區內的道路；
b) 小區內的路燈；
c) 小區內園林綠化地；
d) 小區內的地下排水管；
e) 小區內的文化體育場所；
f) 小區內的停車場；
g) 其他公用設施。
4.2.2房屋本體維修基金的使用范圍：
a) 房屋的承重牆的結構部位；
b) 抗震結構部位；
c) 外牆面；
d) 樓梯間；
e) 公共通道；
f) 門廳；
g) 公共屋面；
h) 電梯；
i) 機電設備；
j) 本體消防設施；
k) 公共天線；
l) 本體上下水共用管道；
m) 共用防盜監控設施；
n) 其他房屋本體共用部分。
4.3 物業維修基金的收取標准。
4.3.1發展商按本小區建設總投資的2%交納公用設施維修基金。
4.3.2房屋本體維修基金的收取標准（請參照《附錄》，僅供參考）：
a) 多層房屋(不帶電梯):
----外牆塗料（含水刷石）：0.25元/平方米/月；
----外牆貼瓷磚、馬賽：0.20元/平方米/月。
b) 高層房屋（含多層帶電梯）：
----使用國產（含合資）電梯：0.30元/平方米/月；
----使用進口電梯：0.35元/平方米/月。
4.4 維修基金的收取程序。
4.4.1公用設施維修基金的收取程:
a) 發展商在工程竣工驗收後，按小區建設總投資的2%計算公用設施維修基金；
b) 發展商應一次性將公用設施維修基金劃撥到區住宅管理部門的專用帳戶上。 <
br>4.4.2房屋本體維修基金的收取程序。
a) 公司財務部應在小區住宅保修期滿以後開始計收房屋本體維修基金。
b) 財務部會計應在每月的20日編制住戶下月的《房屋本體維修基金應收明細表》。
c) 明細表交財務部經理審核：
----經審核存有疑問，應及時查明並予以更正；
----經審核無誤財務部經理應在明細表上審核欄內簽署姓名、日期。
d) 財務部會計根據審核無誤後的《房屋本體維修基金明細表》。按照《服務收費標准作業規程》中的相關規定填寫費用收取單。
e) 收費單經財務部經理審核無誤加蓋財務專用章後交管理處公共事務部的相關人員派發。
f) 公共事務部的相關人員按照《服務收費標准作業規程》中的相關規定進行派發。
g) 已辦理銀行托收的住戶，由出納員將托收明細表交銀行在規定的時間內托收，並直接劃歸代管基金專項帳戶上。
h) 出納員應在銀行每次托收後的二日內到銀行讀取托收數據，並及時將托收結果製表交財務部會計按《會計核算標准作業規程》中的相關規定進行帳務處理。
i) 住戶用現金交納的由出納員按照《現金管理標准作業規程》及《服務收費標准作業規程》中的相關規定進行收取。
j) 出納員應在每日下班前，將當日收取的房屋本體維修基金按昭《現金管理標准作業規程》和《銀行存款標准作業規程》中的相關規定存入基金的專項帳戶內。
k) 出納員應在每日下班前將房屋本體維修基金的收款收據、收款清單、銀行解款書及時交財務部會計核對。
l) 財務部會計沒有按時交納的房屋本體維修基金，應按照《服務收費標准作業規程》、《應收帳款標准作業規程》中的相關規定進行催繳。
m) 對尚未售出的空置房，其房屋本體維修基金由發展商交納。
n) 對催繳三次依然不交納房屋本體維修基金的業主，公司可按有關法規政策規定或根據《委託管理合同》、《業主公約》中的相關規定採取相應的催繳措施。
o) 對逾期未繳的房屋本體維修基金，財務部會計應按照《服務收費標准作業規程》中的相關規定計收滯納金。
4.5 物業維修基金的使用程序。
4.5.1公用設施維修基金的使用程序。
a) 管理公司根據實際情況需要使用設施維修基金時，應向小區業主管理委員會提供以下材料：
----公司部經理簽字並加蓋管理公司或管理處章的使用申請；
----相關項目的有關圖紙、預算資料；
----施工承接單位或人員資質資料。
b) 小區業主管理委員會在接到公用設施維修基金的使用申請後14日內召集業主大會審議。
----同意使用的，向區住宅管理部門報送由業主管理委員會主任和公司經理或管理處經理共同簽字的《住宅小區公用設施專用基金使用申請表》；區住宅管理部門應在接到申請表後的14日內完成審批，並將款項劃到公司帳戶。
----不同意使用的，業主管理委員會應將不同意見書面通知管理公司。
c) 業主大會不同意使用公用設施維修基金，而管理公司認為有充足理由的，應向區住宅上級主管部門申請復議，經復議同意管理公司申請的，業主管理委員會必須執行。
d) 業主管理委員會可以對使用維修基金工程項目的施工質量及材料消耗等進行監控，並按工程要求進行驗收。
e) 公用設施維修基金帳目，應由下列單位每三個月張榜公布一次：
----業主管理委員會；----管理公司或管理處。
4.5.2房屋本體維修基金的使用程序。
a) 管理公司收取的房屋本體維修基金原則上30%用於房屋本體公用部位的日常維修和零星小修；70%用於房屋本體公用部位的中修以上維修工程；特殊情況可另行處理。
b) 管理公司因需要進行中修以上的維護工程時，應向業主委員會提供下列資料：
----有公司總經理或管理處經理簽名的申請計劃；
----該項目的預算資料；
----其他相關資料。
c) 申請計劃經業主委員會或該棟50%的業主不同意，而公司或下屬管理處認為有足夠理由實施該項工程的，公司或下屬管理處可向小區住宅管理部門申請，經管理部門核定後實施；
----如經審議，業主管理委員會或該棟50%的業主書面同意後，後理公司或下屬管理處應按計劃執行該項工程。
d) 整個小區的本體基金不夠支付時，經業主管理委員會同意，由全體業主分攤。
e) 單棟房屋本體維修基金不夠使用時，經業主管理委員會或該棟50%以上業主書面同意，由該棟各業主分攤。
f) 公司財務部應在每年12月31日前，向業主管理委員會提交下年度房屋本體維修基金的使用計劃及預算：
----業主委員會應在收到公司計劃及預算的15日內作出答復，逾期則視為同意；
----業主委員會在收到公司提交的急修工程計劃及預算的七日內應予以答復，逾期則視為同意。
g) 公司或下屬管理處使用房屋本體維修基金完成房屋本體共用部份維修養護項目後
----日常維修和零星小修的費用支出證明由公司總經理簽字，作為房屋本體維修基金支出的記帳憑證；
----中修以上的工程應出具《施工項目清單》，由業主管理委員會主任或該棟樓長（或20%以上業主）、公司總經理簽字，作為房屋本體維修基金支出的記帳憑證。
h) 財務部應每三個月公布一次本體維修基金的收支帳目。
4.6物業維修基金的管理程序。
4.6.1公用設施維修基金和管理程序。
a) 公用設施的維修基金由區住宅管理部門設立專門帳戶管理，區管理部門不得干涉業主管理委員會對基金的正常使用，但應嚴格按使用審批程序審查無誤後支出。
b) 公用設施專用基金的銀行利息可以為維修基金的日常開支。
c) 財務部會計根據公用設施基金的收支單據編制記帳憑證、登記帳簿，按照《會計核算標准作業規程》中的相關規定進行獨立的帳務處理。
d) 小區業主或其他相關人員及單位，如對設施維修基金的收支帳目有疑問，可向下列單位提出質詢：
----業主管理委員會；
----管理公司或下屬管理處。
e) 管理公司或下屬管理處接到質詢後：
----原則上應在七日內予以答復；
----特殊情況可另行處理。
4.6.2房屋本體維修基金的管理程序。
a) 財務部會計應對房屋本體維修基金以房房屋每棟為單位設立專帳管理，並設立專用帳號存儲各棟物業的本體維修基金。
b) 經辦人憑房屋本體維修基金支出的原始憑據，按《費用審核報銷標准作業規程》中的相關規定到財務部辦理報銷手續。
c) 財務部會計將房屋本體維修基金的報銷單據按照《會計核算標准作業規程》中的相關規定進行帳務處理。
d) 如小區內的日常小修超過了房屋本體維修基金的比例，則應：
----經過業主管理委員會或所需進行維修的單棟房屋的50%以上的業主同意；r>----將超出的部分在下年度房屋本體維修基金的小修費里沖抵；
----經業主管理委員會決定提高本體基金標准來彌補。
e) 小區內的業主、其他相關單位或個人如對房屋本體維修基金的收支存有疑問，可以：
----向業主管理委員會查詢；
----向公司財務部查詢。
4.7 物業維修基金資料的保管。
4.7.1財務部會計應在每月31日將本月物業維修基金的發生憑據匯總、記帳並按《會計核算標准作業規程》中的相關規定進行帳務處理。
4.7.2 財務部經理對物業維修基金的財務資料審核無誤後，加密在財務部長期保存。
4.8 物業維修基金的管理核算情況，作為財務部相關人員的績效考評的依據之一。
5.0 記錄
5.1《公用設施維修基金申請表》。
5.2《公用設施維修基金使用情況公布表》。
5.3《房屋本體維修基金應收明細表》
5.4《房屋本體維修基金申請使用表》。
5.5《房屋本體維修基金收支情況公布表》。
5.6《房屋本體維修清單》。
6.0 相關支持性文件
6.1《現金管理標准作業規程》。
6.2《銀行存款標准作業規程》。
6.3《服務收費標准作業規程》。
6.4《費用報銷審核標准作業規程》。
6.5《會計核算標准作業規程》
6.5《應收帳款標准作業規程》。
7.0 附錄
7.1 《市房屋本體維修基金指導標准》。
公用設施維修基金申請表
編號： NO：
申請人： 住址： 聯系電話：
申請用途及金額
年 月 日
初審意見
簽名： 年 月 日
復審意見
簽名： 年 月 日
驗收情況
簽名： 年 月 日
確認
簽名： 年 月 日
公用設施維修基金使用情況公布表
NO：
使用時間 主管部門 工程內容 項目數 基金支出 余額 備注
總經理： 業主管理委員會主任： 製表人：
房屋本體維修基金應收明細表
房屋本休維修基金申請使用表
編號： NO：
申請人： 住址： 聯系電話：
申請用途及金額 年 月 日
初審意見 簽名：年 月 日
復審意見 簽名：年 月 日
驗收情況 簽名：年 月 日
確認
簽名：
年 月 日
房屋本體維修基金收支情況公布表
年 季度 NO：
棟號 主要工程內容 項目數 上季結余 本季支出 本季余額 備注
總經理： 業主管理委員會主任： 製表： 日期：
房屋本體維修清單
NO：
日期 棟號 維修內容 維修金額 申請表編號 備注
單位 數量 單價 合計
維修負責人: 主管: 審核:
附錄:
市房屋本體維修基金指導標准
依據1996年下半年最低成本房價和建設部發布的維修范圍標准,發布1997年房屋本體維修基金收費指導標准:
一、 測算標
多層房屋（9層及以下，不帶電梯）：0.63元/平方米/月;
二、 實際標准
考慮到目前住(用)戶的實際承受能力,暫按測算標準的24%-35%收取,作為最低標准,以後逐年到位,即:
1、 多層房屋（不帶電梯）：
----外牆塗料（含水刷）：0.25元/平方米/月米；
----外牆貼瓷磚、馬賽克：0.20元/平方米/月米。
2、 高層房屋（含多層帶電梯）：
----使用國產（含合資）電梯：0.30元/平方米/月米；
----使用進口電梯：0.35元/平方米/月米。
各類商品房房屋經業主管委員或多數業主同意，標准可以適當止浮；超高層房屋可以上浮50%-80%。
以上標准均不包括中央空調系統。
市住宅局
一九九七處三月
年 月 NO：
業主姓名 房屋面積 基金單價 應收基金 備注
其次是實際的問題：
作為物業的出納，首先應該為老闆著想，多跟前輩溝通是很重要的。在這里一時半會是說不清楚的，也不好說。總的說。1，看好錢！2，分清支出，小區的表面工作是很~重要的。3，詳細的報表給老闆。
不會有太大難題的。放心吧。別有太大壓力了。加油！~
E. 物業管理與員工溝通與技巧
1、對話
對話是人際溝通中不可或缺的重要一環，能起到調和、融洽人際關系的作用，並為其它環節作必要的鋪墊。對某些人來說，與別人對話也許很容易，但許多人卻難以與別人(尤其是陌生人)進行交談，究其原因，主要體現在不能自如地對話題進行選擇、轉換和結束。
引發話題的最有效的方法是使別人自然地談論他自己，注意對方在交談時透露的一些信息，設法從以下幾個方面引發話題。
(1)工作、學習：如職業的選擇，工作興趣，學習愛好等;
(2)家庭情況：如籍貫、住址、成員構成等。
(3)其他：如嗜好、服飾、經歷、新知識、公眾人物、新聞趣事等。
在對話中，傾聽是一種有效的手段，有助於雙方建立起互相理解的關系。你越善於使別人感到自在，你就越容易與他們交談。由此，你便可以縮小與他們的感情距離。
2、詢問和表述
要想無遺漏地獲取你希望了解的情況，除了良好的人際關系外，詢問技巧的運用也是必要的。其次是要把握詢問的時機和環境，不合時宜的詢問很容易引起對方的反感，最好在氣氛比較輕松，對方工作閑暇時提出。至於語言和語氣，則應盡量的清晰、平和。
向業主(用戶)表述自己的意見必須明確無誤，同樣也不能忽視技巧的運用，並盡可能避免使用命令式類型的語句。
3、反饋
收集匯總業主(用戶)的反饋信息一般採用走訪，電訪或接待來訪的形式，所有信息都應認真對待，作好詳細筆錄，匯總表格、資料等。
收集反饋信息的過程中，盡量做到輕松自如，積極傾聽的鼓勵性的暗示有助於信息的完整收集。
F. 與業主溝通渠道有哪些
溝通的基本技巧 為取得良好的溝通效果，物業管理人員應掌握溝通的基本技巧：
記住業主的姓名 溝通中，物業管理人員要盡量把業主的名字記住。在與業主碰面時，禮貌地呼出對方的姓名：「先生，您好！」會使對方感到非常愉快。
參考物業管理網
http://www.gywygl.com/6/11542.html
尊重對方的習慣 在與業主溝通過程中，物業管理人員首先要尊重對方的習慣，了解不同國家、民族、地區以及宗教的基本常識，會使業主感到溫馨，容易理解和接受物業管理公司的工作。
一位年近七旬的何太太（韓國人）來到管理處，李先生禮貌地招呼她：「太太，您請坐。」不料，老太太的臉色頓時顯得不愉快，也不入座。李先生茫然不知所措，只得再次說：「太太，您請坐。」這下，那位何老太太沖著李先生說：「我想與你們經理談話。」李先生趕緊報告經理。何老太太直率的說：「經理，請您以後要加強下屬員工禮儀用語的培訓，與女性談話，要有禮貌、要稱小姐。」李先生感慨萬分：從事物業管理服務行業的人，要掌握不同國家的民風或禮儀等方面的知識，並在接待中要非常注意這些細節的問題。
注意語言的表達方式 熟練運用語言技巧，可以溝通物業管理公司與業主的信息，協調企業與業主的關系，並樹立企業的良好形象。
維修工小胡接到報修空調的電話，立刻到業主房間，只撥動了幾下空調開關，空調馬上吹出冷氣。於是小胡便告訴業主說：「先生，這空調沒有壞，可能是剛才您使用不當。」「什麼？沒有壞，我使用不當？」業主聽了小胡的話很不高興。小胡頓時發覺自己話說的不妥，可能傷害了該業主的自尊心。馬上冷靜下來改口說：「哦，我再仔細檢查一下。」一面說，一面趕緊拿起工具，打開空調機蓋，這里擰一擰，那裡撥一撥，四五分鍾後，蓋上機蓋說：「先生，這空調剛才確實是有點毛病，但毛病不大，現在修好了。」「這就對了，沒壞我怎麼可能找你們來修呢？謝謝您啦。」業主的態度馬上轉變，非常客氣的將小胡送出房間。
兩種說法，兩種結果，前一種說法傷害了業主的自尊心，而後一種說法則比較含蓄，使業主頓時化解了不滿情緒，所以注意語言技巧，能夠取得良好的溝通效果。
微笑服務 物業管理人員必須具備親切自然的微笑，讓微笑去感染、溝通每一位業主的心靈。
運用情感溝通 一流的物業必須有一流的管理，而一流的管理，離不開物業管理公司和業主之間的情感溝通。企業通過有意識的情感溝通工作，確切了解和掌握業主的真情實感和所思所慮，同時也積極營造溝通氛圍。
李小姐是開盤入住宅區以來第一個辦婚事的業主。物業管理公司得知這一喜訊後，環境維護員把小區平台打掃得乾乾凈凈，鋪上洗刷一新的紅地毯；綠化工新添了一些漂亮的盆花；公司物業助理購買了鮮花花籃和賀卡，代表公司全體員工將最美好的祝福帶給這一對新人。新人及其父母激動地說：「真沒想到，你們真有人情味，住在這里感到很親切。」
物業管理公司積極組織各項有意義的活動並對業主生活中的一些較為重大的事情給予重視是增進雙方理解溝通的重要手段。把盡可能多的關懷給業主，給業主一種「踏實、親切」之感，也為了今後公司開展各項物業工作打下良好的基礎。
協調的基本技巧
熟練地、創造性地運用協調的基本技巧，能夠取得好的效果。不要輕易向業主許諾，物業管理人員在與業主談話時，對對方提出的要求，屬於馬上可以辦到的，可以當場許諾；需要研究的就應說明情況以後再作答復；對根本辦不到的，要明確拒絕，並講明理由，請對方諒解輕易許諾對方的各種請求雖然會贏得對方的暫時歡心和感謝，但因為無法兌現自己的許諾，到頭來，只會損害物業管理公司的形象。
巧借他人之力 物業管理工作牽涉到生活的方方面面，使許多小事復雜化，正因為如此，物業管理人員才能夠藉助方方面面的力量來促成復雜化問題的解決，做到「借他人之力，成管理之事」。
一天， 物業管理公司主管接到報告：某樓業主不想在指定位置
安裝空調，空調公司的人員也不停挑唆，更加重了業主的不滿。了解情況後，主管向業主耐心解釋說明：物業管理公司要求在指定位置安裝空調、管線不能外露，是為了保證小區的外觀統一美觀，如果都自作主張安裝空調，那咱們小區的外立面就會雜亂不堪入目，這畢竟是您的家園，您肯定也不希望舉目就看到這樣的景象。聽完主管入情入理的話，業主不再硬性堅持。主管又悄悄將空調公司的工作人員叫到一邊，告誡說：「你應當知道公司的管理規定，如果執意違規行事，後果自負。」空調公司人員馬上聲明要按照物業管理公司規定打孔，並配合物業公司說服業主。最終，業主同意按規定位置打空調孔。利用人與人相互間的溝通協調關系，最終達到預想目標。
全面了解業主 業主的文化程度、職業、年齡、特點和愛好等基本情況，物業管理人員都應全面了解，因為它可能成為協調中的突破口。
林先生搬進某單元不久，發現客廳和卧室的地板漸漸鼓起，心中
不滿，要求物業管理公司馬上解決。公司立即上門查看地板鼓起的原因，初步認定系外牆滲水所致。因為鼓起面積較大，要維修必須全面騰出傢具，但這勢必給林先生一家增添很大麻煩。根據以往經驗，直接與業主談此事，十有八九會被拒絕。這時與林先生比較熟的一位物業管理人員建議：林先生嗜愛弄花弄草，公司不妨送上一盆花聯絡雙方感情，再談維修之事。於是，一盆特意從花店購來的盆花送至林先生家中，林先生大感意外，管理人員誠心誠意地表示了平時關心不夠的歉意，並說明了如要維修地板的質量得到保證，要把傢具搬出，便會麻煩林先生公司非常不安。林先生聽完連連擺手說：「不能全怪你們，地板起鼓的事如早一點告訴你們可能不至於到現在的麻煩程度，還勞駕你們特意送花，真是受之有愧。」接著物業管理公司和開發商提出一系列的解決方案並積極採取相關措施，使林先生愉快地接受公司建議，暫遷到另一單元，等維修結束後再搬至原處。
在各類報修中，經常遇到施工質量不良產生的報修，維修一般都比較復雜，業主的反應也都比較激烈。如果簡單地做些解釋工作，容易使業主以為物業管理公司在推卸責任引起誤會，不同的情況要有不同的處理方式。此例中根據林先生愛花草的特點，適時送一盆花，縮短了與業主的距離，再表歉意，融洽了感情，加上切實措施，順利地解決了原先棘手的問題。
不失時機，因勢利導 「因勢利導」就是順著事物的發展趨勢
加以引導。在與業主進行協調時，首先要認識、掌握業主心理發展變化之「勢」，然後再根據客觀之「勢」加以引導。
某大廈由於設計的需要，各單元內污水管的檢修孔都設置在樓下單元的衛生間頂部，因此所有單元內衛生間的頂部不能全部封閉。而單元業主在裝修時，堅持自己的審美觀念，執意要將衛生間的頂全部封閉起來。為此，物業管理人員登門向業主說明：排污管道及檢修設備屬公共所有，根據有關規定物業使用人在使用物業中不能佔用、損壞住宅的公用部位，並向業主直接出示了《物業管理條例》中的有關條款內容，業主看後，開始有所觸動。物業管理人員看在眼裡，趕緊趁機說：「按大樓的原來設計方案要求在每戶單元內吊頂上留下檢修孔，你家污水的排污管檢修孔也放在樓下業主室內。他們家在裝修時也曾提出同樣的問題，但最終還是服從大局，留下了一個可以開戶的活口，您可以參考一下他們的做法。」業主一下子來了興趣，看到樓下單元的處理方案雖不盡美，但也不到影響整體效果，業主緊綳的臉終於放鬆了。這是一個物業管理人員根據國家的有關規定，提出假設並因勢利導，讓業主真正感到問題的嚴重性，最後做出理智決斷。達成了溝通、協調統一的成功案例。
當物業管理公司內外由於信息傳播不流暢或企業的工作出現
失誤，企業行為、政策等尚未被業主認識、理解等原因導致企業與業主失和時，可業主對企業產生不理解、不信任不合作、甚至持反對、敵視等態度時，物業管理人員運用原則和技巧促進企業與業主的雙向交流，建立起企業與業主的共同認識，引起一致行為。
參考物業管理網
http://www.gywygl.com/6/10613.html
G. 我是一名裝飾公司的新業務員,我們去調查一個樓盤的具體情況,要怎麼提問,和物管交流的技巧.
給我留個郵箱！！！回頭我給你傳過去！業務員與開發商，物業的營銷
H. 房產中介如何利用微信來推銷房子
我們中介房源很多，但是一天要是刷十幾條，肯定會被屏蔽。
其實是可以藉助一些小程序或內軟體去提高自己工作效率容的。
我現在在用房跡小程序，錄一個盤，分享到朋友圈或者發到一些群里，
如果哪個客戶看到有的感興趣點進去看了，我就可以看到訪客記錄，然後去跟進客戶，
發現有很多從來沒問過房源的人都會進去看，他們看的房型特點也比較一致，
然後就是打開微信對話框聊天，聊聊客情，給他推更適合的房子。
而且，客戶點進去後，首頁就是我所有盤源的集合和個人資料，他們也可以看別的房子，
不用一條條刷我朋友圈去找，方便多了，要是看到好的房子，他們也會分享給朋友家人看看，這樣我就又增加了一個開單機會，因為上面有我的微信和手機號
不管是街頭客加的客戶還是網路上加的客戶，最終其實都會流入到微信這個生態圈，所以中介除了竭盡可能加到更多可能有購買房子租房子需求的客戶微信，還要能高效開發自己微信里的客戶，否則前面一切努力都白費。
所以不管做什麼，其實只要用心去做，把細節做好，自然慢慢的就能開單。
I. 物業安保人員如何與業主溝通,有何技巧還有業主大都分幾種比如胡攪蠻纏行算是，還有么
始終保持良好的態度，對業主提出的問題及時記錄，能當場解決的當場解決，不能當場解決的要積極幫助業主解決，及時回訪。胡攪蠻纏型的業主也是有的，遇到這類人，耐心解釋，給出合理的理由。