① 怎样做好新形势下物业服务
一、遵守纪律
物业管理是个半军事化管理的体系结构，层层负责、逐级管理。管理人员和服务人员必须以服务为天职，以工作指令为行动准绳。服从观念的树立是做好对客服务工作，以及优秀服务人员应具备的首要条件。
二、严格自律
物业管理服务人员要应具备高度的自律观念，在日常工作中做到自觉、自愿、自律地做好服务工作、守纪工作。
三、礼貌服务
礼貌观念的树立与强化，并贯穿于日常服务工作的始终，是物业管理经营成功与否的关键，也是一个服务人员是否合格和职业水准高低的体现。
四、学习技能
良好的职业技能是给客人提供优质服务、高效服务、周到服务的基础。业务技能不熟练、不精通，要想做到优质、快捷的服务，只能是一句空话。除了服务技能高超，服务意识强烈外，还必须高度树立法律观念，做到在日常工作生活中知法、懂法、守法，并运用自己掌握的法律知识，维护企业的利益、客人的利益、自己的利益。在对外交往、对客服务中，不能出现法律漏洞，以免使自己和企业受到不应有的损失。
五、团队合作
物管企业是一个需要各部门相互配合、协调，讲究群体合作、部门协作的现代企业，虽然各部分工不同，每个员工的职责不同、岗位不同、任务不同，但物管企业有两大核心任务是要全体员工从上到下、从内到外齐心协力才能够完成的。一是营造100%的顾客满意率和优质服务；二是创造良好的经济效益和社会效益。
六、诚实守信
诚信是企业长远发展的立足之根本，也是服务人员能赢得业主尊重的具体表现，建立友好客户关系，培养忠诚客源的基础。作为一名服务人员应自觉树立良好的诚信观念。
七、降本节支
物业管理行业属于微利行业，服务人员一定要注意节约一滴水、一度电、一方气、一张纸，努力把自己培养成懂得环保、节能、节约，设备设施维护保养的新型物业管理服务人才。
八、创新管理
创新是企业发展的灵魂。服务人员除了扎实地掌握好服务的规范化、标准化以外，还要因人、因时、因地的做好个性化服务、特殊服务、超值服务。
九、借助第三方物业物业管理软件
云家佳物业管理运营平台基于SaaS互联网软件服务方式，利用云和移动的技术，站在全新视角维度，根据物业建设的实际需求，遵循整体布局，分步实施，满足物业日常工作需求。进一步优化物业管理，提高物业服务品质，增强物业盈利造血能力，从根本上解决物业企业管理难、服务难、盈利难等难题，助其快速发展。物业可通过云家佳平台和手机软件，实现物业智能管理，帮助物业企业充分利用自身资源优势，挖掘资源盈利点，为物业产生更多利润，提升自身盈利能力，效益最大化！
② 如何提高物管服务工作技巧
（一） 物业管理服务要做到“五知”：
1、 知人——知道服务对象是谁。一个管理区域居住着千百之众的人群，这是一个比较繁杂的群体，有男女老幼，有当官的，也有为民的，有富裕的，也有贫寒的，有素质高的，也素质低的。 因此我们对服务对对象尽量做到熟知，很有利于有针对性的做好服务。
2、 知心——要了解为主服务的心里需求，一般来讲，业主有以下十个方面的需求：
（1） 业主需要受到尊重——“业主是我们的衣食父母”；
（2） 业主需要诚信——“诚信是打开业主心灵之门的金钥匙”
（3） 业主需要受到关注——“业主的冷暖我先知”；
（4） 业主需要及时沟通——真城面对、坦诚直言；
（5） 业主需要小区安全——安全才是美梦的港湾；
（6） 业主需要优美环境——好环境才有好心情；
（7） 业主需要服务的方便快捷——琐事带来的是烦恼；
（8） 业主需要看到员工的微笑——员工生机勃勃，满面春风；
（9） 业主需要家的感觉——胜似亲人一家人；
（10） 业主需要超值享受——“这点费用交得很值”
3、 知爱——要用爱的伟大力量去爱业主。爱博大精深，爱像阳光雨露，滋润万物，爱像山间流水令人心旷神怡。我们只有对业主爱得深厚，我们的服务追求才会无怨无悔， 我们要有博爱的胸怀， 才容得下业主的一切。
4、 知事——知道物业管理服务工作具体事务，只有知道要做什么事，才能争取服务主动性，物业管理服务最怕心中无数，心中无数就会被动挨打。
5、 知为——知道每件服务工作怎么去做。既要符合法律、政策要求，又要符合情理道德规范。物管企业要长期提倡向雷锋同志学习，人人争做好人好事。
（二） 做好物业服务，保证服务质量的五个方面：
1、 追求物业管理服务质量——做到精益求精，细致入微，持续改进，无可挑剔：
2、 树立物业管理服务形象——语言带微笑的亲和力，行为显文明的感染力：
3、 提高物业管理服务能力——力求职业化、专业化，员工做到一门精多门通：
4、 讲究物业管理服务特色——根据业主的需要，不断推出具有特色的个性化服务；
5、 注重物业管理的服务效果——业主的满意率+惊喜+社会口碑；
（三） 做好物业管理服务四点要求：
1、 坚持物业管理服务目的的一致性。
2、 物业管理服务要有透明度。
3、 要保持物业管理优质的持久性、扩展性。
4、 加强物业管理服务的规范性。
③ 对物业管理人员、保安，服务员的绩效考核应该怎样设计
巧了，正好我这几天刚研究绩效考核呢，把我自己写的小拙笔给你看下：
绩效管理的考核形式：
一般建议实行定性与定量考核相结合的方式。比如主观评议与客观工作效率评价相结合的方式，主观评议可以包括主管领导评议、同级同事评议、下属员工评议；客观工作效率评价包括对本岗位工作完成情况、加班情况、专业技能自我提升情况等等。
通用的量化考核内容：
⑴ 、基础部分：
①、 岗位绩效：平日完成工作的质量和效率、岗位工作量、加班强度等，由部门负责人考核；
②、 岗位职责熟悉度：是否熟悉本岗位职责，对本岗位相关国家、行业法律法规、制度、政策的掌握情况；
③、 工作态度：平日对待工作的态度是否端正，是否遵守公司制度，服从安排，与同事相处是否和睦，发现问题是否及时向上级汇报；
④、 协调沟通能力：平日与同部门同事之间以及与兄弟部门同事之间协调处理问题能力。
⑤、 工作纪律：是否遵守岗位工作纪律，是否经常故意无视工作纪律我行我素。
⑥、 成本意识：是否有节约成本的意识，是否故意浪费工、料。
（2）、专业技能考核：
如果说把基础部分的考核比喻成考核一个员工是否按时上下班，是否能完成岗位任务，那么专业技能考核就是考核这个员工安分守己的同时是否还能够出彩儿？因为身为一个员工不能认为仅仅是完成自己的工作就OK，更要考虑如何能更快更好的完成这项工作，今天用了3个小时完成一项任务，那么几天之后是不是能用2个小时完成？所以，这就需要考核员工的专业技能和工作能力。同时专业技能考核也是发现人才的重要途径。
通俗的专业技能考核包括：
①、 专业知识、专业工作经验的丰富程度；
②、 工作思路和工作方法的创新，将日常工作经验总结至可以为他人学习的理论；
③、 对工作思路定位的清晰度；
④、 决策与执行能力的强弱；
⑤、 应变能力和理解能力的强弱。
应用到物业管理上，物业管理员考核主要的是服务态度，其次是对行业及本公司的政策、规章制度的熟悉程度，完成工作的效率和完成质量，按贵公司的具体的各工种的工作岗位职责用分数考核，工种不同侧重点不同。
希望对你有帮助，有问题，再探讨！
④ 关于回访的话术！
声音柔和，自然
1.应先说明自己的身份：“您好!我是**，打扰您了……”以消除客户的不信任感。
2、应有客气语：打扰你一分钟可以吗?
3、因为您之前有订购过我们公司的蔬菜配送服务，最近这段时间（看客户大概是什么时候取消的）是暂停了这项服务，我想这边是否方便询问一下是什么原因使您暂停了这项服务呢？
4、了解客户取消此项服务的原因，解释公司的优势，弱化客户在意使之放弃订购的原因，这时可以顺便说一下推出了很多新的菜品，也可以寒暄一下，对方是独居还是和子女一起住，老人的话叫一声叔叔阿姨，可能会更好；顺势询问对方喜欢吃什么菜，子女啊爱人啊喜欢吃什么菜，反正是套关系，然后可以说什么什么菜对什么病好啊（这个不要乱说，可以自己先备一份资料，大概知道一下什么蔬菜对什么有益） ，我想你们公司老总的原意是挽回流失的客户吧，还可以说配送的方便快捷，老人的话可以说子女不放心，交通不方便，道路拥堵，年轻人的话可以说工作繁忙，在有限的时间创造更大的经济利益等，主要看客户的工作跟年龄层次。差不多结束的时候询问一下您之前有订购过我们的蔬菜配送，肯定是考虑到我们公司的.....您看您这边是否有继续订购的打算
5、对沟通比较好的客户结束语：谢谢您，如果你有蔬菜配送方面的意愿的话，您可以随时打电话找我，我的电话是*****，好，那我们先聊到这里?与您聊天真是开心，希望能为您服务，祝您工作顺利、身体健康，再见。
6.每次通话做好说细的记录：
1、电话号码2、客户的姓(能得到全名更好)3、客户的工作性质4、客户的态度及问题5、如何进行解答与沟通的6、日期及通话时间长度
⑤ 从事物业的人员需要具备哪些能力
物业管理涉及治安、绿化、保洁、家政、房屋及机电维修保养等各类事项，从版事物业管理服务权的人员需要具备的能力：
1、要有很强的服务意识。充分为业主解忧，以广大业主的利益、便利为出发点搞好物业服务。
2、要有敏感的安全意识。安全是住户的基本需求，没有安全感，业主就无法正常生活。小区物业必须应高度重视安全保障工作，对小区的规范化管理保持责任心，以减少隐患。
3、要具备基本的技能。物业管理涉及方方面面，诸多领域，很多项目都是专业性较强的独立行业，所以从事物业管理服务的人员要尽可能的掌握更多相关技能。
4、要有较强的沟通衔接能力。物业管理人员不仅是单纯管理物业，而更多的是要与人打交道。在物业管理中需要与业主和租用人打交道，需要与内部各类管理人员打交道，需要与各个相关部门打交道。因此，必须具备较强的沟通衔接能力。
⑥ 求物业保安服务技巧，谢谢各位！急！急！急！
服务技巧这个很难说……
每个人受到教育和成长的环境都不一样的，因此不同的人的表达方式和意思都会不一样！
对于保安培训，如何能让业主感到宾至如归有以下建议：
1、首先要员工熟悉楼盘的详细情况，俗话说“知情才有发言权”连楼盘的路都不熟悉，如何能帮助别人？
2、对员工进行公司理念培训，公司的服务理念是什么？要让员工牢记于心，这点很重要。
3、员工的技能培训，岗位标准，在什么岗位上应该做什么？包括站姿、走姿、车辆引导指挥等等。
4、作为保安，就是公司的形象，如何能让业主感到满意，可以说很简单：“眼尖，手快，嘴巴甜！”这也可以说是很难，因为要做到这几点，必须要将员工的积极性和主动性充分的激发出来，这个只能考实际操作中去观察和培养。
举几个例子吧：
1、保安在巡视过程中，看到地上/草坪有垃圾的话，按照岗位分工来说是因当呼叫保洁处理，但是如果保安能做到见到垃圾立马就捡到垃圾桶，其实就弯腰的事情，但可以带来2个好处：一，业主看到会对保安印象加分，认为保安认真活络工作，不是死脑经；相反，保安都视而不见的话，如果你是业主你会怎么想？二，节省时间，保洁不至于为了一丁点事情大费周章，浪费时间。
2、见到业主回小区拎着东西，应当立马上前帮忙，其实大多时候业主并不需要你真的帮他拎东西，但是这么做了，业主就会觉得很温馨，最起码：“哦，这个保安是认识我的！”
3、下雨天备雨伞，大部分停车场到楼栋均有一定的距离，不是所有的人出门都会带伞，在下雨天备着雨伞，指挥车辆的保安见到未带伞的业主，立即送上伞使用，这就是雪中送炭。其实有些时候不需要送到门口，将伞交给业主，告诉他到了之后放在大堂什么位置，这样保安也不至于这么奔波辛苦。
其实我个人是觉得物业，尤其是保安都是从小事做起，越小的事情往往越能打动人……希望能对你有所帮助！
⑦ 浅谈如何做好机关办公楼物业管理工作
物业管理在机关后勤工作中又占有相当重要的地位。机关后勤的物业管理工作情况看，主要有以下五个方面的任务：
—是房屋的维修与管理。办公楼交付使用后，由于受自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、灾害因素的相互交叉影响，房屋会逐渐陈旧、破损，使用价值也会逐步降低。为了延缓这个过程，就需要经常对办公用房进行维护、保养和修缮，以保持办公房原有的使用功能，防止、减少和控制其破损，使物业管理达到保值、增值的目的，这是最常见的工作内容之一。
二是设施设备的管理。即以一定的科学管理程序和制度，按照一定的技术管理要求，对各种设备的日常运行和维修进行有效的管理，主要包括高低压配电供应、给排水、空调、消防、电信通讯、卫视、图像监控、红外线报警，综合布线及电梯的管理等。
三是清洁卫生管理。主要是公共部位卫生保洁，领导办公室、会议室、接待室、阅览室、健身房、活动室、招待所的清洁等服务，为机关办公提供清洁的环境。
四是内部会议、来客接待的服务管理。主要是为会议及与会者在会前、会中提供服务，包括会场布置、会场服务、花卉摆放、音响操作等。通过接待服务，展现机关服务中心服务人员的风貌。
五是治安保卫及消防管理。主要是门卫、安全监控及停车场的管理。这项工作在物业管理中占有重要的地位，管理难度大，服务性也强。通过以上五个方面的管理服务，为机关提供一个整洁、舒适、文明、安全、方便的办公环境。
办公区的物业管理，有着与住宅及其它物业管理不同的特点：一是技术密集。对管理人员、专业人员的要求也较一般其他物业管理人员要高。二是政务活动频繁。安全管理及卫生服务的任务是一般住宅物业管理所不能相比的。三是涉密性强。服务的对象是机关单位，带有一定的机密性，安全及保密管理非常重要。四是服务管理要求高。要求服务人员具有较高的服务技能及较强的服务意识和敬业奉献精神。
一、要抓在岗人员素质
机关办公楼人员的分散性、任务的特殊性、失误的公开性，要求重视人员素质。
二、要抓服务技能
现代办公楼一般都是智能型的，设施设备自动化程度高，技术含量也高。实践证明，物业管理运作过程中涉及的知识面很宽，技术要求也高。不能光凭良好的愿望，还要有真本领。业务技术水平的高低，直接关系到服务的质量，关系到服务中心的工作效率。所以应注意通过不同形式培训提高在职服务人员的业务技能。
三、要抓物业维护质量
加强对设施、设备的维修与保养，充分发挥物业设备的使用价值。一是主动安排预防性维修。二是及时完成日常性急修。对突发故障，组织人员尽快抢修，做到随叫随到，随报随修，分秒必争，不影响使用，让大家满意。三是认真进行改善性维修。有些设施由于设计上的缺陷或由于人员办公情况的变化，给机关办公带来不便，需要作某些改进性的处理，使物业更好地发挥其使用价值。
四、要抓内部服务管理
物业管理是一个系统工程，由许多子系统构成全方位的管理总体系。要想使物业管理达到高效益、高水平，就必须强调规范、注重个性，着力提升服务水准。具体地说，就是要着重抓好“三化”：一是服务规范化。实施规范服务，减少随意性，降低失误率，增强主动性。为此，在制订办公楼综合管理制度的基础上，加强服务员、维修工、保洁工礼貌服务规范，从礼节礼貌到各项服务都应作具体要求，既有量的规定，又有质的要求，使每个服务人员对自己的服务工作不但在思想上有个“度”的概念，而且在实施中有了“量”的目标，使服务工作上轨道、上水平。二是操作目标化。在物业管理的实际操作上，分别有相应的工作目标要求，主要有设备操作、卫生保洁、保安巡视等工作目标。只有主要工作都制定了目标要求，才能有效地避免失误，减少事故，保证服务质量。三是管理制度化。服务中心从成立之初，就致力于制度建设，如制定办公楼综合管理制度、阅览室员工管理制度、活动室管理制度、消防安全制度、安全保卫制度、食堂管理制度、卫生保洁管理制度等，同时放大上墙，组织服务人员认真学习、贯彻落实，使物业管理工作在制度化方面迈出较大的步子。
五、要抓质量目标考核
根据办公楼物业管理的主要任务，应着重从抓“四率”入手：一是设备完好率。主要设备完好率要达到95％以上。二是卫生达标率。卫生保洁，是办公楼物业管理的一项经常性的工作，面广量大，所有楼层都要达到创建标准。三是服务满意率。要求服务人员的服务达到大家满意。四是事故差错率。要降到最低限度，力争为零。
⑧ 怎么管理好一个物业公司，管理物业公司
物业管理工作涉及到业主方方面面的需求，具有较强的针对性、技术性和专业性，优质的物业管理是吸引业主的法宝，是经营者创造经济效益的基础，良好的经营效益可以为物业提供资金的有力支持，物业以经营引导管理、以管理促进经营，只有二者相互依托，融会贯通，方可在行业中立于不败之地，因此在日常的管理工作中要不断地提升与完善自己，才能取得良好的经济效益及社会效益，要真正成为优秀的物业管理团队，应该着重从以下几个方面入手：
一、遵守纪律
物业管理是个半军事化管理的体系结构，层层负责、逐级管理。管理人员和服务人员必须以服务为天职，以工作指令为行动准绳。服从观念的树立是做好对客服务工作，以及优秀服务人员应具备的首要条件。
二、严格自律
物业管理服务人员要应具备高度的自律观念，在日常工作中做到自觉、自愿、自律地做好服务工作、守纪工作。
三、礼貌服务
礼貌观念的树立与强化，并贯穿于日常服务工作的始终，是物业管理经营成功与否的关键，也是一个服务人员是否合格和职业水准高低的体现。
四、学习技能
良好的职业技能是给客人提供优质服务、高效服务、周到服务的基础。业务技能不熟练、不精通，要想做到优质、快捷的服务，只能是一句空话。除了服务技能高超，服务意识强烈外，还必须高度树立法律观念，做到在日常工作生活中知法、懂法、守法，并运用自己掌握的法律知识，维护企业的利益、客人的利益、自己的利益。在对外交往、对客服务中，不能出现法律漏洞，以免使自己和企业受到不应有的损失。
五、团队合作
物管企业是一个需要各部门相互配合、协调，讲究群体合作、部门协作的现代企业，虽然各部分工不同，每个员工的职责不同、岗位不同、任务不同，但物管企业有两大核心任务是要全体员工从上到下、从内到外齐心协力才能够完成的。一是营造100%的顾客满意率和优质服务；二是创造良好的经济效益和社会效益。
六、诚实守信
诚信是企业长远发展的立足之根本，也是服务人员能赢得业主尊重的具体表现，建立友好客户关系，培养忠诚客源的基础。作为一名服务人员应自觉树立良好的诚信观念。
七、降本节支
物业管理行业属于微利行业，服务人员一定要注意节约一滴水、一度电、一方气、一张纸，努力把自己培养成懂得环保、节能、节约，设备设施维护保养的新型物业管理服务人才。
八、创新管理
创新是企业发展的灵魂。服务人员除了扎实地掌握好服务的规范化、标准化以外，还要因人、因时、因地的做好个性化服务、特殊服务、超值服务。
九、物业管理神器“云家佳”
云家佳物业管理运营平台基于SaaS互联网软件服务方式，利用云和移动的技术，站在全新视角维度，根据物业建设的实际需求，遵循整体布局，分步实施，满足物业日常工作需求。进一步优化物业管理，提高物业服务品质，增强物业盈利造血能力，从根本上解决物业企业管理难、服务难、盈利难等难题，助其快速发展。物业可通过云家佳平台和APP，实现物业智能管理，帮助物业企业充分利用自身资源优势，挖掘资源盈利点，为物业产生更多利润，提升自身盈利能力，效益最大化！